美國建商遭遇寒冬

新聞提要■聯準會激進升息推高房貸利率,美國房市崩盤陰影再現,但建商表示從過去的噩夢學到教訓有所防範,次貸風暴的慘狀不致重演。

精句選粹■Builders say they’re ready for this housing slowdown. Meltdown of 2007-09 fostered less risky tactics; not as much debt.

美國房市因為房貸利率節節走高承受壓力,2007~2009年次貸風暴的陰影重現,但美國建商表示早已從當年房市崩盤的慘劇學到教訓,如今面對景氣由盛而衰,他們做好迎戰的心理準備。

一年前,內華達州建商Touchstone Living生意好得不得了,其在賭城大道(Las Vegas Strip)北方15英里處的建案,招徠到639位符合資格的訂戶。

如今這份訂戶名單縮減到只剩30人,這都要怪房貸利率飆高到6.94%,觸及2002年來新高,是一年前利率水準的兩倍有餘,導致很多潛在買家負擔不起。

Touchstone Living老闆麥克康米克(Tom McCormick)指出,今年房貸利率走揚,害他流失有意買他房子的準買家。他說:「他們依然信用良好,也有不錯的職業,但房價漲、利率升還是把他們逼出房市。」

房仲業者則說,另有潛在買家買房縮手,是因為經濟前景不明。房貸巨頭房利美(Fannie Mae)指出,9月消費者對房市的信心指數降到2011年新低。

麥克康米克指出,經過次貸風暴的洗禮,他後來成立的新公司減少負債及融資夥伴,放慢擴張速度,也不再大手筆買地。他表示:「我已學到教訓。」

利率飆高房市急凍

疫情助燃的購屋熱,引爆美國15年來最強的房市榮景,但聯準會為抗通膨強力升息,將房貸利率推向高點後,房市需求急凍。

市場上除了待去化的成屋外,還有數十萬戶興建中的新屋將在未來幾個月完工,不少建商降價求售,成屋價格從春季的峰點跌落。

上一次美國房市崩盤,主要是次貸市場出亂子惹的禍,半數住宅建商倒閉關門大吉。從次貸風暴倖存下來的建商表示,他們學到慘痛教訓,當前這一波房市衰退不致重演次貸風暴的慘況。更何況房貸業者這幾年收緊核貸標準,降低掀房屋法拍潮的風險。

建商改變銷售策略

產業分析師指出,這幾年住宅建商對於承擔債務和大量買地趨於保守。有建商傾向透過地產銀行或其他第三方安排,有需要時才買地。

而現有建商蓋好獨棟屋卻不出售,改攻租屋市場爭取營收;也有建商索性將大量新屋,折價售予租賃市場的投資者。

新冠疫情爆發的頭兩年,供應鏈問題加上缺工,建商蓋房的速度追不上市場火爆的需求。供不應求下,建商限量銷售,還會挑選客戶或採抽籤方式。

不過現今新屋銷售放緩,美國房市供給過剩危機再起。據人口普查局資料,9月興建中獨棟屋數量,經季調後約80萬戶,較去年同期多出11%,與2019年9月相比劇增52%。

全美第二大建商Lennar Corp在9月法說會上公布,第三季新屋銷售訂單年跌12%,平均售價年漲1%。

房貸利率走升也衝擊成屋市場,今年前三季成屋銷售經季調後年跌27%,跌速比次貸危機期間還快。

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