美國商辦大樓價格恐面臨崩盤，商業地產市場至少要再跌9個月

【財訊快報／陳孟朔】根據最新的Markets Live Pulse調查，美國商辦大樓價格將面臨崩盤，商業房地產市場至少還將下跌9個月。在參與調查的919名受訪者中，約三分之二認為美國商辦大樓市場只有經歷嚴重崩潰之後才會復甦。甚至更多受訪者認為，商業房地產價格要到2024年下半年或更晚才會觸底。

這對商業房地產債務是個壞消息，根據摩根士丹利(大摩)數據顯示，2025年底前到期債務額將高達1.5兆美元。再融資不容易，尤其是考慮到商業物業中大約25%是辦公大樓。一項商業物業價格指數已經從2022年3月的峰值下跌16%。

美國聯準會(Fed)的激進緊縮政策對商業房地產價值造成嚴重衝擊，提高持有物業的一項關鍵成本，即融資費用。但希望削減風險缺口的貸方發現目前鮮有其他合適選擇，因為沒有多少買家確信市場已接近底部。

另一個麻煩因素是地區銀行的壓力。根據高盛3月的報告，截至2022年，這些銀行持有約30%的商辦大樓債權。根據Fed數據顯示，矽谷銀行和Signature Bank倒閉後，美國規模較小的銀行在截至8月的12個月內存款減少近2%，這意味著銀行可投放的資金變少，放貸能力減弱。

升息帶來的痛苦可能需要數年時間才會傳導給商業房地產的業主。舉例而言，商辦大樓投資人通常採用的是長期固定利率融資，而租戶簽的也是長期租約。大摩估計，這些物業總價值可能在11兆美元。

根據穆迪3月發布的研究報告，當前的租賃合同要到2027年才會在續簽時反映收入預期下降。如果當前趨勢持續下去，到那時收入將比現在再少一成。

除了高利率之外，辦公樓還面臨租戶搬出或要求降租的問題，尤其在美國，這一趨勢特別明顯，因為比起歐洲或亞洲，美企員工不太願意回到辦公室，部分可能與通勤麻煩有關。