繼承土地成燙手山芋？遺產提早規劃後代省糾紛

自由時報地產天下

2025年7月11日週五下午4:30

【文/記者朱語蕎】

▲全國未辦理繼承登記土地達數千公頃，總價值近千億。

內政部日前統計今年度全國公告逾期未辦理繼承登記土地，總計7萬2千多筆，建物近5千戶，土地部分約3千4百公頃，依照今年公告土地現值估算，總價值約992億元，如何將辛苦累積下來的財富順利傳承，成為不少家庭課題。

台灣遺產稅額高，面對高房價及高齡化社會，若未妥善規劃自身財富，順利傳承給下一代，不只可能有財務損失，甚至會引發家庭糾紛和關係裂痕，勤業眾信會計師事務所家族辦公室資深會計師王瑞鴻表示，現行制度下，民法「特留分」保障可能使財產分配無法如願，且遺產稅最高課徵20%，而採生前贈與，則會有贈與稅、土地增值稅。因此資產若未提早規劃，連續三代繼承，財產會大打折扣。

家族爭產風波專家籲盡早規劃

王瑞鴻建議，傳承不是單純的分財產，而是在「對的時間、用對的方式，將對的資產，給對的人」。為避免因法定繼承與「特留分」制度導致財產分配不如預期，甚至演變成家族爭產風波，遺產規劃應主動提早佈局。

內政部表示，土地或建物所有權人往生後超過1年仍未辦理繼承登記，各縣市政府將於每年4月1日公告，同時以書面通知提醒繼承人申請登記。如公告3個月後仍未辦理繼承登記，將予以列冊管理；若超過15年，則會移由財政部國有財產署依法公開標售。

▲專家建議可提早規劃遺產，以面後患無窮。

內政部指出，民眾逾期未辦理繼承登記的原因很多，可能因為繼承人數眾多或複雜難以整合，建議如果無法會同全體繼承人申請時，也可由1人或數人代表全體繼承人先申請繼承登記為公同共有，等全體繼承人達成協議後，再辦理遺產分割。

為何白花花的銀子沒有人要？正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，辦理繼承登記，常發生被繼承人往生的年代久遠，相關的繼承人中可能有被收養或是出養的情事必須釐清，製作成有效的繼承系統表，向地政事務所辦理繼承登記。

另外還有民眾最擔心的遺產稅的多寡問題，但依照稅捐稽徵法第21條規定「未於規定期間內申報，或故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為7年。」所以超過7年以上的繼承案件，通常已經逾核課，也就是不需要繳納遺產稅。

未繼承土地數千公頃共有土地麻煩多

另外就是共有土地分割的部分，依照《土地法》第34條之1規定，多數決的土地共有人數超過2分之1，應有部分超過2分之1，另外應有部分超過3分之2以上，人數不予計算，就可以代全體所有權人處分不動產，也就是必須先找到一個買方，並且按照上述規定的繼承人同意出售，就能水到渠成。

鄭文在表示，祖產的繼承，最好的方法就是要有買方出現，很多一般徵收或是區段重劃的案件，就是解決祖產繼承的好辦法。但一般案件可能就必須透過仲介人員協助完成，當買方出現時，價金的分配會讓許多的繼承人願意配合相關手續的進行，所以要解決逾期未辦理繼承登記的案件，先找到買方，願意先負擔相關的必要費用，是解決逾期未辦理繼承登記案件的不二法門。

他提到日前有個案件，在公同共有的繼承登記完成後，原本相應不理的繼承人看到可以分配取得的價金，立即願意出售持有的共有土計，應有面積超過了3分之2，已經符合多數決的要件。

但有兩個不同意出售的共有人是否優先購買？鄭文在說，15天期限未到，就有一人來函表示要主張優先購買權，且他已經從地政事務所悄悄的申請核發土地所有權狀，也就是在繼承人間互相連絡時，他按兵不動，等公同共有的土地權狀核發，他就捷足先登領到土地權狀正本。屆時，原承買人只能默默退場，領回已經支付的第一期款，結束原本的買賣關係，由共有人承買該土地。

▲共有土地常因繼承人數眾多或複雜難以整合，建議可由1人或數人代表全體繼承人先申請繼承登記為公同共有，等全體繼承人達成協議後，再辦理遺產分割。

贈與房地留意贈與稅善用每年244萬免稅額

也因繼承細節繁複，不少人會在身前做好財產規劃，以不動產為例，最常見的就是贈與和繼承的稅務差異。信義房屋南崁六福店主任陳宜函表示，這部份就包括「一次性贈與不動產」、「贈與現金協助子女購屋」與「先贈與配偶再轉給子女」等不同移轉方式。

陳宜函提醒，贈與雖屬無償行為，仍須留意贈與稅規定，目前每人每年贈與免稅額為244萬元，若金額超過則需依法申報課稅。建議民眾可透過分年贈與或先後分配等方式，有效規劃資產傳承，減輕整體稅負，也能避免日後產生爭議。

鄭文在也提醒，不少父母會採每年分批贈與現金，若超過免稅額，只要誠實申報，就不會被國稅局追稅，但有民眾將售屋後現金，一次贈與給小孩，或許現在沒有被追稅，但根據《稅捐稽徵法》第21條的規定：依法應由納稅義務人申報繳納之稅捐，已在規定期間內申報，且無故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為5年；未於規定期間內申報，或故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為7年。

也就是7年內隨時有被補徵的可能，鄭文在解釋，申報的贈與稅或是遺產稅，核課期間就是7年，若是平常繳納的房屋稅或是地價稅，核課期間則為5年。根據《遺產及贈與稅法》規定，想一次以全部現金贈與給小孩，有漏報或短報情事者，應按所漏稅額處以2倍以下之罰鍰；若納稅義務人有故意以詐欺或其他不正當方法，逃漏遺產稅或贈與稅者，除依繼承或贈與發生年度稅率重行核計補徵外，並應處以所漏稅額1倍至3倍之罰鍰，不得不小心。

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