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經濟思維－房貸成數政策有效嗎？
在主要濟經體接連升息的背景之下，世界諸國房市價格已開始下滑：據美國S&P 全國房價指數，美國房價已自2022年中開始回落。澳洲、南韓、加拿大等國房價亦逐步下跌。然而，升息作為牽涉總體經濟多個面向之因素，不適宜直接作為打房工具。再者，升息不僅會影響新承做房貸的意願，亦會透過機動利率影響既有房貸，恐大幅限縮房貸族支付房貸後之可支配所得。若在此背景下房價漲勢不停，則央行可能自2020年12月以來四度調整房貸成數限制後，再度針對第二筆以上房貸緊縮成數上限。
在探討房貸成數政策到底有沒有效之前必須先理解如何捕捉該效果。由於並非每筆房貸對應的房地產都在房貸成數上限的範圍附近，同時並非每筆房貸都屬受到管制的第二筆以上房貸，若只比較政策前後的加總房價指數很難得到準確的估算。理想上，我們必須比較政策後的房貸成數與「假設政策不存在時」的房貸成數。
以2020年12月之政策為例，第二筆房貸政策上限壓低為60％。則我們可將政策實行後借貸成數略低於60％之房貸的買方與政策前跟該買方特徵（如：年紀、收入、購買建物所在地等）最接近的買方配對，將配對的這兩人視為「同一人」，意即構造出一個虛擬自然人於政策前後都有新增房貸。將政策前後皆申請成數小於60％房貸之虛擬自然人定義為控制組，並將政策前房貸成數大於60％，但政策後小於60％之虛擬自然人定義為實驗組。實驗組即是會被房貸成數政策直接影響的對象，而控制組由於政策前後新增的房貸成數皆小於60％，該組不會被政策直接影響，可用來捕捉與政策無關卻影響房市之因素。最後，我們只要計算實驗組在政策前後置產的房價漲幅，減去控制組在政策前後置產的房價漲幅，即可取得此政策對房價的效果。
若探討台灣自2010年至2014年以來四次的房貸成數限制，平均而言每輪政策約調降房貸成數限制5％，可降低房價約0.2％，就幅度而言效果有限。以相同幅度推估2020年至今的政策效果，其第三筆房貸成數調降幅度為20％，約可降低房價0.8％。
為什麼房貸成數政策效果有限呢？其一原因是部分限制特定區域的房貸成數政策，例如2021年底針對我國八個城市調降第二筆房貸成數上限至40％，可能導致需求外溢至未管制區域，造成未管制區域房價上升。另一原因是，銀行可以透過提高鑑價的方式增貸以抵禦政策限縮的借貸空間。依據房貸成數政策的成數定義，其分母為實際交易價格及銀行鑑價之較低者，因此在鑑價通常低於房價的情況下，提高銀行鑑價遂能在一規定成數內提升貸放數額，使房地產投機需求無法被有效遏止。筆者研究發現，銀行在過去幾次政策過程中，確實顯著提高鑑價，總幅度約達10％。
研究證據顯示，央行過去的房貸政策確實有打房效果，可作為後續冷卻房市的有效工具。然而，政府也需要觀察特定區域政策下的外溢效果，以及銀行端鑑價行為的改變，政策方能可觀收效。
