疫情籠罩交易大受影響 第3季房市面臨三壞球 但房價卻降不下來

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自疫情升溫以來,房仲業者面臨「買方不敢看、賣方不給看」的窘境,房地產交易大受影響。(攝影/鄭國強)

7月1日,房地產市場將有2大新制上路,分別是「房地合一稅2.0」以及「實價登錄2.0」,前者是以加稅打短期炒作,後者則是為了讓交易價格更透明。專家認為,房地合一稅2.0版上路後,預期預售屋短線投資客將明顯大量減少,原本推預售屋的大建商轉推新成屋的趨勢則有機會增加。

2大新制上路,短期交易重稅遏止投資客炒作

事實上,房地合一稅2.0新制被視為是政府遏止投資客短期炒作交易的殺手鐧,因為適用範圍追溯到2016年1月1日起取得的房地物件,且預售屋與特定股權交易也納管,由於拉長短期交易的重稅閉鎖期,規定不論個人或法人在持有2年內出售,就會課稅45%;超過2年、未滿5年內出售則課35%等。

尤其,這一波預售屋也納入房地合一稅2.0,但預售屋持有時間等到成屋後,必須重新計算時間,假設興建期3~5年來計算,再加上交屋過戶後的5年,對於購買預售屋的消費者來說,至少要熬個8~10年才不至於會被課35~45%重稅,因此,住展雜誌研發長何世昌認為,「預售屋的短線投資客將會減少相對明顯」。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,房地合一稅制是有賺錢才會被課稅,尤其市場沒有大家所想像這麼多屋主是適用房地合一稅2.0,但對預售屋投資客來說,確實會有壓力。

至於「實價登錄2.0」新制則相對單純,等於讓資訊透明化,包括成交案件門牌與地號要完整揭露之外,尤其將預售屋也納入實價登錄規範,規定必須在簽約後30天內完成申報,使房屋行情、價格能更即時揭露。

市場供給量大幅減少,大建商轉向先建後售

而因應2大新制上路,未來將出現什麼房市新現象?

何世昌認為,房地合一稅2.0造成的變化是,未來市場的供給量將會大量減少,且中古屋減少的幅度會比預售屋來的大,他解釋,主要是因為重稅閉鎖期拉長的關係,由於中古屋是散戶市場,只要屋主不缺錢、不想被課重稅就不用急著賣,但是預售屋不一樣,因為建商有公司經營的壓力,就必須持續推預售案。

目前市場上已有觀察到,在房地合一稅2.0新制影響下,不少購屋人開始轉向買新成屋,再加上土地、營建成本上漲,建商控制成本不易,研判未來財力雄厚的建商可能會轉向先建後售,也就是等到蓋好再來定價銷售。

不過,徐佳馨認為,過去多數建商之所以賣預售屋,是因為可以靠預售屋的2~3成頭期款周轉,資金壓力沒什麼大,但若是現在等到蓋好才賣,等於要建商全拿出真金白銀,恐怕中小型建商都會吃不消。

何世昌也認為,這對資金能力充足的建商才有機會先建後售,「不是每個建商都有能力這樣做,如果蓋個上百億的大案子,一般建商怎麼可能拿得出這麼多錢,尤其台灣大部分建商又都是屬於中小型規模。」

「我認為預售屋的比例也許會下降,但是不可能大幅下降或是歸零。」何世昌也說,尤其台北市的建案更不可能走成屋市場,因為台北市有針對建商課徵囤房稅,只要建商推成屋,一年半以內賣不出去就要繳3.6%的超高稅率,在這麼嚴苛條件下,目前台北市仍是預售案為主。

實價登錄會變成「不二價」?專家提醒∶有定錨作價後遺症

至於實價登錄2.0上路後,外界也預期,是否就代表新建案不二價銷售將成為新趨勢?

何世昌則不認為未來建案的開價就等於成交價,他舉例,美國實施實價登錄長達十餘年都沒有進入不二價,更何況是台灣,台灣人多數還是喜歡殺價、議價的快感,尤其過去中古屋實價登錄也早就行之有年,市場也沒有出現不二價,因此何世昌推論,「預售屋不太可能出現不二價這件事情」。

何世昌倒是認為,實價登錄上路後,預期「建案開價嚇死人、成交價笑死人」的情況將會減少,但市場的開價與成交價將會慢慢地靠攏,議價空間也會縮小。

徐佳馨則提醒,過去中古屋市場就有實價登錄制度,因此問題不大,但是預售屋因為絕大多數籌碼集中在建商手上,因此會不會有不肖業者透過自己人買高價去操作房價,也就是外界俗稱的「定錨價」,這勢必是新制上路後政府必須要留意的重點。

疫情讓第3季房市很悲觀,但房價降幅不大

整體來說,接下來房市如何變化,最重要的關鍵還是在於疫情,由於中央流行疫情指揮中心已宣布全國3級警戒持續延長到7月12日,房產界人士皆一口同聲表示,6、7月移轉棟數衰退幾乎已經是「鐵一般的事實」,但由於市場上仍有充沛資金、低利環境支撐以及隱然浮現的通膨壓力,也造成房價不容易鬆動。

「房市進入第3季,面臨3個壞球。」天時地利不動產顧問總經理張欣民指出,第一壞是目前疫苗的施打人數,還無法達到全體免疫的目標,經濟活動勢必短期還無法恢復正常;第二壞則是7月1日起房地合一稅2.0與實價登錄2.0兩大新制同步上路,尤其房地合一稅2.0將使短期交易量大幅萎縮。

最後,由於第3季有颱風季、民俗月,本身就是房市傳統淡季,以上3個因素加在一起,可以想見第3季房市將會是今年度最糟糕的時候。

「6、7月買賣移轉棟數應該是完蛋!很明顯是疫情干擾。」徐佳馨也認為,即便到了第3季也很難大解封,預計下半年將會相當辛苦,但即便如此,房價也不至於跳水式降價,雖然過去常說「有量才有價」,但就算屋主願意講價,目前低利、資金充沛的環境下,自然降幅也不會太大。

何世昌則說,以歐美國封城經驗來看,封城1、2年疫情都沒有結束,但房價還是照樣飆漲,甚至飆漲幅度比台灣還要誇張,「就是因為民眾恐慌期過了,該做的事情還是得做。」

因此,何世昌則認為,購屋族也不要絕對灰心,「因為現在真的是進場中古屋的一個非常好的時機」,主要原因是,目前國內在5月中旬後到7月12日都是屬於3級警戒,加上7月又有新制上路,這時候掛賣的屋主,多少都有賣房求現的情況,想撿便宜的購屋族或許可以往二手屋市場嘗試議價。

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