🧐大家都想知道的是...

1. 父母過世後房產怎麼分，最不傷手足和氣？

2. 贈與、信託、繼承...房產怎麼傳給下一代較划算？

3. 夫妻買房登記，該寫老公還是老婆的名字？

☆作者／Sway，以下書摘內容由寫樂文化授權Yahoo房地產編輯部刊登

會買房子的人，不一定知道怎麼登記。登記時沒想清楚，或上一代登出地球之前來不及妥善分配，導致兒女翻臉，或夫妻財產分配產生糾紛，新聞上多的是藝人、企業後代有類似情況。

房屋的贈與、繼承或登記各有學問，但根本關鍵還是避免拿房產來考驗人性！

很多人買房會用下一代的名字來登記，表面上是節稅考量，實際上反而埋下日後兄弟鬩牆的因子。

父母過世後遺產怎麼分？2種最不傷和氣的「房產分產術」

父母輩的胼手胝足，買下一間房、生了幾個小孩，後來當父或母之一過世，房子要怎麼分配往往變成有如真心話大冒險般的尷尬。

比如爸爸離開後，遺產「通常」交由媽媽來分配，傳統華人重視長子的香火與牌位傳承，所以「通常」房子會登記給長子，媽媽跟著住，其他子女則分配等值現金──重點在於「等值」，如果感受公平，所有人分配時較不會有太多想法，看誰要拿房子或用市價換算現金，大家皆感謝爸爸的遺愛。

還有一種情況，是房子由小孩們+ 媽媽共同持有繼承，媽媽還在，需要錢也需要住在習慣的居處，大家共同持分，爸爸口袋的現金就留給媽媽使用，等到媽媽百年後孩子再分剩下的，這樣的家庭也是其樂融融，不用誰養誰。

房產修羅場！3種最容易讓手足反目成仇的「爭產民間故事」

但接著，來看看房產修羅場天天上演的「爭產民間故事」：

容易吵架的類型一：房子留給大兒子，媽媽跟著住，女兒嫁出去了只拿到一點點現金或甚至什麼都沒分。

然而結局是媽媽生病時，大兒子要求其他兄弟姊妹共同分攤醫療費和媽媽的生活費。

但如果問大兒子：你不是已經繼承房子了，也拿了現金嗎？他會說：「那是給媽媽住的，我只是保管還有幫忙照顧她⋯⋯」

之後媽媽過世，因為房子不在媽媽名下，雖不用再分遺產，卻常見兄弟姊妹去找老大理論、打爭產官司。

容易吵架的類型二：爸爸有幾戶房子，誰要分哪一間，先吵一輪，畢竟如果一邊在金山一邊在信義區，總是有地點、價格的差異。

好了，最後決定把貴的房產留給大兒子，便宜的留給女兒，有些父或母還會順口對女兒撂一句：「有分妳很不錯了，阿公阿嬤當年都沒分給我。」後來兄弟姐妹也因為家產價值不均而翻臉。

容易吵架的類型三：爸爸生前先過戶房子給留在家中陪伴二老的小兒子，後來爸爸過世了，而年輕時就離家北漂、未曾表達過關心、逢年過節也從不見人影的大兒子，此時冒出來說要分家產，而且要求不少。

偏偏媽媽想的是：「我期待的大兒子終於回來了，他願意回來、我就願意給他。」這讓小兒子情何以堪？但大兒子的心早已不在，老人家卻還一廂情願想要跟著他住？

現金留給老伴，房子這樣分最節稅！有錢人都在用的房產分配術

有錢就有煩惱，這些人性百態在分財產時就會出現。為人父母，只要步入中老年，不要以為自己一定會長命百歲或子孝孫賢，生前沒有先分配好，人走後就只剩沒完沒了的官司。

在遺產的世界裡，往往不患寡而患不均，任何奇怪悲慘的故事都會發生，大家的兒子或女兒沒有不一樣，不要賭人性，盡量別讓下一代有機會因為錢、因為怨念而翻臉不認人。

所以聰明如你，漸漸到了有三高的年齡，或是趁著大腦還算清明的時候，是要避談此事還是先預立好遺囑？先看看你手上有多少資產，來決定可以怎麼做。

1. 贈與和信託

有1 ～ 2 間房產：建議可以預先安排，是要「子女+配偶均分」，或是「配偶持有」，也就是如果爸爸先過世，房子就留給子女與媽媽共有，這樣無論孝不孝順，至少孩子看在房子的份上也得繼續照顧媽媽。

這世界上，多的是拿了房子就瞬間翻臉的子孫，我也曾看過孩子的先生或太太是狠人，房屋到手就要另一半藉故換鑰匙，讓老的流落街頭⋯⋯。

如果房子很多戶：一般情況下可善用「分年贈與」的方式，未來孩子繳遺產稅時就比較不會那麼痛，或者有的人會直接用小孩的名義買房或「借錢」給子女買房（但小心被查稅）。

但無論如何，在正常情況下，現金多留一點給老伴，不要一股腦全部都轉給孩子，手上有錢生活舒服，可降低子女「變心」的機率，老一輩也保有尊嚴。

2. 財產信託

如果擔心買房給孩子後，孩子就徹底躺平不想努力，那建議你先把「資產信託」，等到一個年限，例如孩子成年了、成家了，才可以動用這些遺產。如果現金多，也可以利用保險的方式移轉，可詢問保險業務員。

3. 逐年贈與額度

如果直接贈與送房子給孩子，就是房屋總價10% 的稅金。目前年申報贈與的免稅額是一人244 萬元（父母合計就有488 萬的年額度），這是基本的申報技巧，可以合法移轉部分資產給下一代。

夫妻買房登記，該寫老公還是老婆的名字？

買房子要登記老公的還是老婆的？登記男朋友還是女朋友的？還沒討論完，然後就吵架了。

我最直接的建議是：婚前，誰出的錢多，就用誰的名字登記；婚後，共同財產制，用誰登記都一樣，離婚時都要分一半。

只是有個技巧：如果要貸款，誰的公司比較大、比較可以拿到好一點的貸款成數跟比較低的利率，或是誰名下沒有房子，就登記給誰。

如果有生孩子，有能力想多買幾間，也可考慮登記小孩的名字（但同樣要注意稅務）。

借名登記自救術！ 情侶分手，如何把房子拿回來？

但更常看到的情況是，情侶婚前吵架，例如男方家長拿一筆錢給兒子買房，結果女方家長說我們家孩子都要跟你吃苦了，有誠意的話就用女方名字登記──但男方家長不樂意，怕兒子荷包受傷人財兩失，搞不好未來還不給看孫子呢──最後雙方擺不平、婚也不結了。

別以為這只是網路社群的奇聞，在各大買賣房屋的現場，真的常上演這種鄉土芭樂劇，雙方還會當場拍桌翻臉，一邊瞪眼、另一邊哭得梨花帶淚，這不是社會新聞，而是現實生活。

要有好的婚姻或兩人相處品質，錢一定要理性算清楚，感情的世界已夠複雜了，房子就別扯進來。

借名登記：這是幫自己留一點退路的方法，例如用對方的名字買房，但自己以匯款的方式付錢，有清楚的金流，可證明「錢從你的口袋出去」，而房貸、水電、管理費也都是透過你的帳戶進出，萬一哪天兩人分開，還可以請律師打「借名登記」官司，把房屋要回來的機率就大很多。

但對方可能也會用「贈與給我」的名義來回擊，這時水電、管理費，都是佐證的根據。平常大方一點總沒錯，水電費這種費用不要太計較，因為房子有機會回到繳的人身上。

假設一種情況，男方給現金付頭期款、登記女方名下，而貸款是男方拿現金給女方，透過女方的帳戶去繳房貸，而平常的水電費、管理費都是女方來繳，這樣未來男方要拿回房子的機會就不高。

如果你有較為複雜的人際關係，以及複雜的財產要處理，會計師跟律師的錢真的不要省，婚前協議、金流都要搞清楚，感情的世界不該建立在房產的問題上。

作者簡介_Sway

大學畢業於文化大學土地資源系，隨即進入不動產行業，有不動產經紀人執照，待過某很大代銷公司、某龍頭級房仲公司、某超有錢建設公司，學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把它美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時，與友人合組「智邦不動產」討論社群網站，曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》當財經記者，以踢爆房地產及財經界假面具為己任，寫了不少封面獨家新聞。接著以專業名嘴的角度，上遍各大媒體，無論電視台或是網路節目，皆引起很大的震撼，也主持好房網TV《Sway說》、Line頻道節目《理了財知道》，直白辛辣毫無隱瞞。

超過20年業界磨練，讓我直接窺探了房地產的黑心世界，你所閱讀到我寫的文字、照片，都是血淋淋的真實案件，不斷每天在我身邊上演。

所以，被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪；被黑心建商、黑心投資客、黑心房仲頻頻癱瘓網站與惡搞頻道、恐嚇走不出大門、找媒體寫不實報導；出了黑心地產書之後，頻頻有人寄存證信函要告我；上了電視說一堆實話，還被建商砸175億買下電視台並強行「被封口｣，成為歷史教材之一。幸而目前仍可繼續提供廣大網友、讀者，關於房地產的真實資訊，並繼續努力改善這個世界，以及增加更多個Sway。

☆本圖文摘自寫樂文化《自住剛需購屋指南：這才是人住的！20種爛格局大公開，Sway寫給你的買房護身符》