爛房客賴著不走！偷換門鎖、拖欠租金 可以斷水電逼他搬？律師列10種情況 房東提前解約、免賠違約金

「我的房子我為何不能進去」房屋出租後，房東可以私自進入嗎？租客自行更換門鎖，合法嗎？

1. 房屋出租後，房東可以私自進入嗎？

2. 租客自行更換門鎖，合法嗎？

3. 租客遲付租金，房東可以斷水斷電逼他搬走嗎？

4. 房東與租客想單方終止租約，各有哪些合法的理由？

【文／周念暉】婷婷大學畢業，北上來到天龍國求職，並在市區承租小套房居住，但入住後沒多久，婷婷就發覺房東太太經常擅自進入房屋，甚至提醒婷婷房間太亂要整理，讓婷婷深感不安。

於是，婷婷決定自行請鎖匠更換門鎖，豈料房東太太發覺後很生氣，覺得原本門鎖被破壞，讓她無法自由進出房屋，一狀告上法庭，控告婷婷毀損及妨害自由。

但說真的，這就究竟誰說了算？

另外，房東太太如果覺得婷婷實在太難搞，有時還會拖欠租金，所以選擇以斷水斷電方式來逼迫婷婷補繳租金，是否可行？

再者由於雙方關係已趨惡化，都想單方終止租約，卻又不想被認定是違法終止租約，法律上究竟有何辦法可讓房東或房客合法終止租約？

「我的房子我為何不能進去」房屋出租後，房東可以私自進入嗎？

基本上，房屋出租後，房東就是將房屋完整的使用權利交由房客來使用，因此，房客承租後就是享有完整的房屋使用及居住的權利，這個房屋也就成為房客住居權保護的範圍。

因此，房東若沒有正當事由（例如有可能有發生火災或其他緊急事由），在並未得到房客同意之下，是不能擅自開門進入屋內查看，否則就可能涉犯《刑法》第306條規範的非法侵入住居罪。

續接上述案例，房東太太未經過婷婷同意，私自開門進入屋內，已然涉犯《刑法》無故侵入住居罪，婷婷可在知悉後6個月內，向檢警單位提出告訴。

換言之，房東擅自進入婷婷房間屋內，會構成《刑法》無故侵入住居罪。

租客自行更換門鎖，合法嗎？律師提醒2細節要留意

此外，婷婷更換自己房間門鎖，則不會構成強制或妨害自由罪。

因為房客承租房屋後，是取得房屋「完整」的居住及使用權利，而房客要如何維護其居住的安全，本來就屬於其房屋使用權之衍生權利，因此，婷婷基於自身安全考量，可以自行將門所更換，並不需要得到屋主同意。

何況房客承租房屋後，這就屬於房客專有居住空間，房東本就無權擅自進入，因此，房東太太也不能因此主張自己人身自由受到妨礙，此部分並不會構成妨害自由罪。

但若房屋有分公共進出大門及個人進出房門，因為公共大門仍是要供包含屋主及其他住戶進出使用，此部分並非承租人單獨專用，房客便不能擅自更換公共大門門鎖，否則仍可能被告妨害自由罪，這部分要特別注意。

但若婷婷更換門鎖，原本的鎖頭及鑰匙，要如何處理？

房客為了保障安全，避免前任房客留有鑰匙，或是房東亂入家中，本來就可能會選擇換鎖，只要雙方簽約時沒有特別簽訂「不得換鎖」的規定，房客是可以換鎖的，而房東也沒有權利拒絕房客換鎖。

依據《民法》421條規定，房東與房客簽訂租賃契約，就代表房東將房子的「使用用益權」完全交予房客，除非租約另有約定，否則房東即沒有權利擅自進入屋內，更換門鎖也是房客權益。

但建議房東與房客還是可以事先溝通，更換之門鎖讓房客保存，待日後退租，因房客通常還是會有恢復租屋處原狀的責任，若發生房東要求喚回舊鎖頭，房客方還可以換回來，以免爭議。

租客遲付租金，房東可以斷水斷電逼他搬走嗎？

依照《刑法》第304條第1項強制罪規定，「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處3年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金。」

過往曾經發生許多租約糾紛，包括租約到期或未付租金遭房東終止租約，但房客不願意搬離，房東就以斷水斷電方式，迫使房客就範搬遷。結果，房客反而提出強制罪刑事告訴，而部分案例中，房東也確實遭到檢方以強制罪起訴。

也就是說，婷婷遲付租金2個月，房東解約後斷水斷電，可能構成強制罪。

雖然之後法院審理時，有部分見解認為，斷水斷電並非強暴脅迫，所以並不能構成強制罪，但畢竟法律見解還是涉及個別案件情形，以及法官認事用法的職權決定，為了避免自身受到刑事追訴判刑風險，還是不建議使用斷水斷電來作為逼迫房客搬遷的手段。

租客＆房東快看！單方終止租約，有哪些「合法」的理由

有關租約期間，除了出租人及承租人雙方合意終止租約外，若一方有意提前終止租約，法律上亦有規定可以據以主張提前終止租約的法定事由條款。

此部分可參考，《租賃專法》第10條第11條，以及《租賃專法》規定應適用「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，其中應記載事項的第17條及第18條，各別規定如下。

1.房東終止租約事由：

根據《租賃專法》第10條「出租人得提前終止租約事由」規定：

「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。」

出租人依前項規定，提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：

「一、依前項第1款至第3款及第5款規定終止者，於終止前30日。二、依前項第四款規定終止者，於終止前3個月。」

此外，參照「租約應記載事項」第17條規定，「出租人」得提前終止租約事由亦有規定：租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：

（1）出租人為重新建築而必要收回。

（2）承租人遲付租金之總額達2個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。

（3）承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達2個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。

（4）承租人擅自變更居住用途，經出租人阻止仍繼續為之。

（5）承租人，違法使用房屋、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。

（6）承租人違反租約約定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。

（7）承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。

（8）承租人違反租約約定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。

（9）承租人違反租約約定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。

（10）承租人違反租約約定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。

2.租客終止租約事由：

根據《租賃專法》第11條「承租人得提前終止租約事由」規定：

「租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。」

換言之，承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。此外，承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前30日，檢附相關事證，以書面通知出租人。

而根據「租約應記載事項」第18條「承租人」得提前終止租約事由規定：

（1）租賃期間有下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租約，出租人不得要求任何賠償：

（2）租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。

（3）租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。

（4）租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。

（5）承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。

（6）因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。

作者簡介_周念暉

周延法律事務所創辦人／Sphere Law Firm TW-TPE 主持律師

現任 臺北市建築經營管理協會理事暨講師

2021～2022年 豐彩扶輪社社長

2023年 「世界華人楷模‧傑出領袖楷模」

2023年 白金企業獎-亞太傑出企業

2025年 當選台北市太平獅子會會長

作者擁有豐富的實務經驗，曾承辦數百件法律事務，涵蓋民刑事、行政，並在公司商業、不動產法律等領域，對於法律分析及策略規劃，具備深厚的專業素養，能夠為當事人提供周延、有效的法律保障與建議。

☆本圖文摘自時報出版《投資有辦法，不動產交易救安心》