為兒女買房,贈與現金還是房產?兩者稅金相差近千萬,專家曝這招最節稅

余佳璋
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父母幫孩子置產有很多種方法,可以匯款給孩子或是直接跟賣家買,也可以每年贈與220萬元給孩子慢慢存,這3種做法的稅負各不相同,日後賣屋時的成本計算也有差異。

媽媽幫兒子買房 被課430萬元贈與稅

台北國稅局日前查到一位媽媽為還在念大學的兒子買房,國稅局以該房地的房屋評定現值及公告土地現值合計3,920萬元計算贈與總額,核定媽媽應納贈與稅額430萬元。該則新聞引起許多家長關注,特別是計劃替子女準備不動產的父母。

國稅局表示,這位大學生剛成年,於2019年間購買台北市某精華地段房地,契約總價9,200萬元,與其財力明顯不符。經追查,發現大學生支付該不動產的資金,是由媽媽匯款至賣方帳戶支付,涉有遺產及贈與稅法第5條第3款的「視同贈與」,因此通知媽媽來申報贈與稅。

究竟父母親要為兒女儲金置產,該用什麼方式減少繳稅壓力,甚至避免日後兒女手上的不動產價值減損?

媽媽買房給兒子要繳稅430萬元的新聞,頗具話題性,但更值得家長注意的是,審慎考量遺產及贈與稅法的相關規定。該則新聞事件中,也有不少網友在討論,「媽媽支付的價款不是9,200萬元嗎?為什麼是以3,920萬元來核課贈與稅呢?」其實民眾多半弄不清楚,遺贈稅的課稅規定與差異。

森懋會計師事務所林心瀠會計師指出,依遺產及贈與稅法第5條第3款規定,以自己之資金,無償為他人購置財產者,其購置財產之資金,以贈與論,應課徵贈與稅;如該購置之財產為不動產者,土地以公告土地現值或評定標準價格、房屋以評定標準價格為贈與金額。簡單來說,這位媽媽買房給兒子,就必須依照公告現值或評定標準來繳納稅金。

新聞事件中的這位媽媽,幸好是直接匯款給賣方,而不是由兒子的帳戶去支付,否則一個付款方式的差異,兩者稅金落差將近1千萬元,可能都夠買另一棟房子了。

林心瀠解釋,由於這個案例中核課的「標的」是不動產,所以是以不動產的現值3,920萬元來計算贈與稅金。若媽媽是直接匯款9,200萬元給兒子,就有可能會被以9,200萬元計算贈與稅金,贈與稅金高達1,421萬元,除非兒子能提示他的銀行帳戶匯款紀錄,證明該筆資金用途是購置不動產,媽媽才能主張以不動產現值課徵贈與稅。

省了贈與稅
房地合一稅可能沒法省

有很多父母會希望在孩子剛成年時,為孩子購置不動產。林心瀠建議父母們要提早規劃,在孩子未成年時父母就分別每年各贈與220萬元(每年贈與稅免稅額),這樣孩子一年就有440萬元。待孩子成年時,就算還未存到房價的金額,仍可大大減少贈與稅金。除了減少贈與稅金,另外還有一個好處是,孩子買房屋的成本會與市價相同。

依照上述案例,這位媽媽雖然少繳了991萬元的贈與稅金,但若兒子將來有出售房屋的打算,購入房屋時的成本會以現值3,920萬元計算,依持有年限會被課徵房地合一稅率10%~45%不等的稅金。

案例的試算為:假設土地漲價總數額200萬元,且兒子一毛都沒賺,在持有房屋8年後以9,200萬元出售房屋。

依照房地合一稅的公式計算:(房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額)×稅率,房地合一稅金=(9,200萬-3,920萬-200萬)×20%=1,016萬元(若符合自住房地的條件才有10%優惠稅率)。

換個角度而言,這位兒子如果太早賣房子,明明沒賺錢,卻還要繳1千多萬元的稅金,也很不划算。

社會上仍有若干家長存有幫小孩置產的觀念,希望減輕下一代的負擔,但是在為孩子購置不動產時,還是需要提早全盤規劃,除了眼前能夠節省贈與稅,將來還能節省房地合一稅!

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