楊金龍一句話惹眾怒 全國租金指數挨轟「失真」 專家點出問題所在

·5 分鐘 (閱讀時間)

近幾年房屋租金的實際漲勢感受,已明顯高過主計總處租金指數租金的緩漲趨勢。(攝影/趙世勳)

日前央行總裁楊金龍在立院財委會答詢時,一席「年輕人若買不起房可先租,自己也是40歲左右才首購」等言論,引起不少網友砲轟。但房租真的平穩嗎?從全國租金指數近5年漲幅僅上漲4.23%來看,似乎與民眾實際房租的感受落差很大。

楊金龍「買不起先租房」言論惹眾怒,全國租金指數再創歷史新高

事實上,過去前央行總裁彭淮南也曾有過類似的說法,表示自己年輕時也是從住在郊外、租房子開始,才慢慢從蛋白區往蛋黃區移動。儘管楊金龍此番發言本質並沒有太大問題,但對於一般租屋族來說,現階段別說買房,就連租屋負擔也越來越高,甚至有越租越偏遠的跡象。

攤開主計總處租金指數(消費者物價房租類指數)最新統計,10月份租金指數已攀升到104.77,這是創下1981年1月有統計以來的歷史新高,且從趨勢上來看,從2011年2月以後,租金指數除了在2014年12月、2020年4月持平以及2021年5、6月下滑、7月持平之外,其餘月份都是呈現上漲,顯示租屋族租房子也越來越貴。

不過,房屋租金趨勢雖然呈現往上漲,但這背後也另外凸顯一個問題是,主計總處所統計的租金指數漲幅早已追不上房價漲幅,從租金指數的統計來看,近40年來租金漲幅僅約78.76%,還不到1倍;若以近5年的統計來看,租金指數同樣也僅約上漲4.23%,但實際的民間感受真是如此嗎?

(更多其他新聞:油價連5周上漲通膨來了?央行總裁楊金龍掛保證:美國出現塞港但台灣沒有 不會引發通膨)

根據屋比房屋統計,七大都會區近5年的住宅租金開價變化。(資料來源/屋比房屋)

主計總處租金指數「抽樣只看全國」,沒有區分地區嚴重失真

根據屋比房屋針對全台租屋網(如591租屋網)、每年七都樣本數約7萬筆,所調查的「住宅租金開價」變化,其中可發現七大都會區當中,近5年租金開價漲幅大約落在20~34%左右,這明顯與主計總數統計的租金指數漲幅有極大落差。

一名房地產業者直言,因為內政部是抽樣只看全國,導致指數波動「超平滑」,若深入都會區去看,自然會漲得比全國多,「政府的只能看趨勢,漲幅可以跳過,因為完全都不準。」

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文也指出,主計總數的租金指數並沒有區分地區,而是以全國的概念顯現,自然就會拉低漲幅,這也是為什麼政府所統計的數字永遠都會比民間更為平穩,但事實上不管是房價、地價、租金都會有都市與分都市的差異存在。

不過,彭建文也認為,因為民間的統計大多是以住宅租金「開價」為計算基礎,距離真正的成交租金也還有一段空間,「不管是政府或是民間單位,對於租屋市場的掌握度都不夠,僅是掌握一部份的資訊,看不到全貌。」

過去時代力量立委邱顯智在立法院也多次質疑,主計總數的租金指數調查樣本數只有1200個,樣本區域分布六都各120個,合計占60%,低於六都人口占比,其中所得分位分布、縣市分區資料、租金中位數、租金、坪數分布的項目,都沒有依據,也難怪調查出來指數會嚴重失真。

(更多其他新聞:居住正義1》為什麼蔡英文備受肯定的「安居三策」 民眾4年後依舊無感?)

租賃市場黑數多,還不如從租金補貼戶調查租金行情

但彭建文認為,最大的關鍵問題還是在於,租賃市場仍偏向地下化,尤其目前租屋實價登錄大約也僅占整體租屋市場的10分之1,政府能夠掌握的也只是一小部分的資料,再加上目前租屋族的租屋樣態不一,包括簽訂合約年度、是否含裝潢及傢俱等因素都會牽動租金行情,皆會造成實際調查指數的困難。

巢運發言人、OURs都市改革組織秘書長彭揚凱也直言,租金指數從來就不準、自我安慰用的,因為台灣對租屋市場根本無法掌握,「所有出租行為都是逃漏稅」,導致政府根本不知道真實的租屋情況。

彭揚凱指出,主計總數是透過從家庭收支調查抽樣取得少量樣本,但到目前為止沒有一個主管機關能針對台灣的整體租金趨勢編列指數,「房價指數至少有實價登錄,不會脫離市場太遠,但租屋的實價登錄樣本過少,資訊都難以掌握,這才是最大的問題。」

他建議,內政部目前一年約受理租金補貼計畫戶數12萬戶,既然已經有這些標的物,就可從這些樣本進一步去調查租金行情變化,透過這個管道應不至於讓租金指數脫離現實太多,或許這也是一個辦法之一。

更多信傳媒報導
大型壽險最愛高殖利率股 貨櫃航運殖利率可達15%到20%
股市攻略》漲多急跌有利12月作帳行情 慎防概念股泡沫破滅被割韭菜
兒子、共生 以及減法的郊山生活