曾經的「房價凹陷區」!桃園A7重劃區「逼近6字頭」怎辦到的?專家揭回檔機率

文/李寧】桃園市龜山區「A7重劃區」自從捷運桃園機場線開通後,開啟了北北桃共同生活圈,該區域新建案供給量大,相對親民的房價加上地段優勢,讓A7重劃區從曾經的房價凹陷區,一路往上直奔逼近「6字頭」,儘管政府陸續祭出一連串打房政策,供給量大的重劃區應首當其衝,但A7重劃區似乎仍不受影響,讓房市專家直呼「回不去了!」

▲相較於A8、A9,A7重劃區開發較晚,建設和機能目前仍在發展當中,專家分析該區域有2大優勢,分別為交通便捷、產業鏈聚集。
▲相較於A8、A9,A7重劃區開發較晚,建設和機能目前仍在發展當中,專家分析該區域有2大優勢,分別為交通便捷、產業鏈聚集。

桃園A7重劃區擁2大優勢

相較於A8、A9,A7重劃區開發較晚,建設和機能目前仍在發展當中,《樂居》創辦人李奕農分析該區域有2大優勢,分別為交通便捷、產業鏈聚集。

1.交通便捷

機捷A7站是機捷在桃園的第一站,與台北車站僅相隔7站,約30分鐘可進北市,對於搭乘大眾運輸的上班族還算是可接受的範圍,李奕農表示,「由於A7的發展是為了配合林口地區都市發展及機場捷運系統通車,而先規劃了合宜住宅,先天條件已有機捷的交通動能,以及周邊的A8、A9生活機能,而非跟一般重劃區一樣,從想像開始,相對其他重劃區來說相對便捷。」

2.產業鏈聚集

李奕農統計,A7重劃區在車程5分鐘內即有華亞科園區、林口工業區,目前就業人口近3萬多人,而由順達、致茂、禾聯等三家廠商聯合標下的樂善科技園區,預計將創造2300個工作機會,中華郵政打造的郵政物流園區,預計也將提供5000個以上的工作需求。

A7撐住「房價回檔期」

回顧2024年3月的時空背景,在A8、A9房價都已攀升到一坪50萬上下時,A7重劃區房價為39萬/坪,價格相對親民,李奕農就指出,當年「區域行情相較周邊生活圈,仍屬與房價凹陷區,加上較鄰近北市的優勢,吸引不少雙北外移人口青睞。」

但拉回到現在行情,從實價登錄數據來看,馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,自去(2024)年9月至12月,竟有137筆預售屋成交單價達 50 萬元/坪 以上(統計範圍為住宅,排除商用),最高成交單價為 59 萬元/坪,距離六字頭僅1萬元之差。

何世昌感嘆,A7開發初期「草比人高、狗比人多」,房價1坪不到25萬元,「便宜治百病」成為北北桃首購族的救贖之地;加上A7的生活機能逐漸到位,他寫道,「隨著A7逐漸發展,移入人口快速上升,生活機能略見雛型。當機能抗性消除,以及機捷運量持續提升後,這個嶄新的重劃區優勢逐漸顯露。」

他認為A7重劃區最大優勢在於往返台北比A9站更快速,而房價卻相對便宜,「缺點逐漸消失,優點卻愈加明顯,使A7房市仍穩健發展當中,堪稱交通建設改善區域發展的典範。」有人留言感慨,「A7最近人越來越多了,有點懷念以往的幽靜感」,何世昌則回應「回不去了,以後塞車會變嚴重。」

中信房屋研展室副理莊思敏指出,雖然有金龍風暴和關稅戰干擾市場,但目前A7重劃區尚未見明顯修正,推估主要有以下3點原因支撐,首先,目前A7重劃區新建案的成交價普遍落在4~5字頭,與附近的林口、桃園相比,仍有很高的CP值。其次,A7重劃區周遭還有樂善科技園區、華亞科技園區、郵政物流園區等產業,帶來大量就業人口,形成強勁的剛性需求,進一步撐住房市基本面。

再者,相較於北北桃其他新興重劃區,龜山區土地供應量更加充足,未來發展自然也更具想像空間。近幾年,除了當地居民外,該區也磁吸了不少外來客群,其中不乏來自科學園區的科技新貴、長庚醫院的醫護人員、大台北通勤族及退休換屋族等。

何世昌也指出,儘管A7重劃區處處是銷售中的建案,又逢打炒房措施影響,在房價回檔期「A7房價似乎仍看不到回檔的跡象。」