日圓貶+台積電「熊本版竹科」推升 外資投資日本房地產翻一倍

日圓貶至10年新低，正將大量國際資本引導至日本不動產市場！上半年，外資對日本不動產的投資額更高達1.14兆日圓，較去年同期翻倍，創下近20年來的歷史新高。普華國際不動產公司總經理田揚名指出，除了東京、大阪等一線城市，由台積電設廠所帶動的「熊本版科學園區」效應，正催生出新的區域投資熱點，日圓的持續貶值對台灣投資人而言，無疑降低海外置產的門檻，有投資人考慮申辦經營管理簽證，申請資格以及條件也因為十分熱門而漸趨嚴格。

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資誠聯合會計師事務所、普華國際不動產公司、WealthPark RealEstate Technologies 株式會社及衛富達股有限公司於11月12日共同舉辦「日本不動產投資論壇」，探討日本投資優勢、投資架構、不動產投資稅務規劃等議題。論壇指出，日本央行維持的超低利率政策，不僅使日圓匯率來到數十年來的低點，更為全球投資者打開一扇絕佳的機會之窗，形成一股強勁的資金磁吸效應，正將大量國際資本引導至日本不動產市場。

日圓的持續貶值對台灣投資人而言，無疑降低海外置產的門檻。相較於三年前，目前新台幣兌換日圓的匯率優勢，相當於讓日本資產打了將近七折。此匯率誘因，加上日本穩健的經濟基本面，使其成為全球資金的避風港。數據顯示，在世界多國房價指數呈現下跌趨勢的同時，日本房地產市場不僅未受衝擊，反而逆勢增長，年增幅約3%。2025年上半年，外資對日本不動產的投資額更高達1.14兆日圓，較去年同期翻倍，創下近20年來的歷史新高，顯示國際法人對日本市場前景的高度共識。

普華國際不動產公司總經理田揚名指出，日本的寬鬆貨幣政策與全球的緊縮趨勢帶來的反差，為投資者創造了利差空間與匯率上的優勢。根據PwC《2025年亞太地區不動產新興趨勢報告》，東京與大阪的投資前景已躍升為亞太地區前兩名。除了傳統的住宅與商辦，許多國際大型機構，如美國私募基金黑石集團，已斥資數26億美元收購精華地段的商場與綜合開發案，顯示專業投資者已用實際行動，為日本不動產市場的黃金時代投下了信任票。

田揚名表示，除了東京、大阪等一線城市，由台積電設廠所帶動的「熊本版科學園區」效應，正催生出新的區域投資熱點。隨著半導體上下游供應鏈廠商，包括台灣的崇越、閎康、汎銓等科技業者紛紛進駐，將帶動當地商業、住宅及工業地產的龐大需求，形成一個全新的產業與不動產投資聚落，其長期發展潛力不容小覷。建議投資人在布局日本時，應尋求兼具國際視野與專業會計師團隊協助，以應對稅務、法規等複雜問題，精準掌握良機。

日商WealthPark集團業務經理龔俞嬛表示，根據外商顧問公司公布的調查報告顯示，2025年上半年日本國內不動產投資總額超過3兆日圓規模創下歷史新高，達到3兆1,932億日圓，比前一年同期增加 22％。從全球城市別不動產投資金額來看，東京名列全球首位，展現出超越2024年的強勁成長勢頭。展望2025年下半年甚至看好日本全年投資額實現「6兆日圓」。WealthPark RealEstate Technologies總公司位於東京，是少數同時在台灣與熊本皆設有營業據點的日本不動產公司。期望充分發揮地理及資訊優勢，為客戶提供高品質的房產投資機會。

日本不動產仍為外資持續關注焦點，投資人應注意台日稅負影響

資誠聯合會計師事務所稅務法律服務會計師黃清衍表示，觀察這幾年的外資投資傾向，物流設施、精華地段的辦公室物件以及住宅仍廣受投資人青睞。也由於日幣幣值持續處於低檔，且日本與台灣地理位置及文化接近、政經情勢穩定、法規制度完善等原因，日本不動產仍讓台灣投資人感到興趣。另外，由於經常出入日本以及置產，有投資人考慮申辦經營管理簽證，而該簽證的申請資格以及條件也因為十分熱門而漸趨嚴格。

不同的不動產投資方式會帶來不同稅負效果。例如，常見日本不動產取得模式為直接由個人持有、或由個人透過台灣或境外公司持有，或者透過日本公司來持有等。無論是哪種投資方式，在取得時、持有期間、或處分時都會面臨各式日本當地不動產相關稅負。而台灣個人或公司取得收益時，也會因為身分不同而會有所得基本稅額等台灣稅負。

由於各種投資型態會有不同的台日稅負影響，建議投資人在慎選投資標的時，也應將預計投資架構與稅負效果做審慎評估，選擇台日皆有據點的專業會計師跟稅理士進行諮詢，透過事先妥善規劃，將投資成效最大化。