整合上百位地主 賴正鎰兒子從8歲變29歲 鄉林下一步挑戰台北市最大都更案
一塊整合逾20年都更基地，沒承想成為開啟大規模都更的起點，鄉林賴正鎰宣布的都更計畫，北市11萬坪最大都更案會如何整合？
作者：財訊雙週刊／陳雅玲
根據《財訊》雙週刊報導，鄉林建設日前公開宣布將在台北市中山區啟動大規模都更計畫，範圍擴及40幾個街廓、廣達11萬坪。這個都更案號稱台北建城百年以來的最大規模，讓外界都不禁好奇這是玩真的？還是宣傳居多？
20年前，鄉林從同業手上盤下現在案名為「鄉林中山賦」都更案，上百位地主、耗時20年整合，去年6月正式動工、銷售。鄉林集團董事長賴正鎰笑說，指著坐在一旁小兒子賴廣陽，「接這都更案時，他才8歲，現在29歲了！」言下之意，建商做都更真的不容易！
將分6階段 拚15年完工
既然整合都更並不容易，為何會有啟動擴大都更計畫？賴正鎰回應，當初始料未及，鄉林中山賦20年磨一劍，讓周邊住戶看到老屋翻新的價值，沒想到地主紛紛主動洽詢，因而讓他看到擴大整合都更的商機。「與其四處整合找地，倒不如集中火力在一個區域！」
這1年多來，鄉林秀出整合的成績單，以鄉林中山賦為中心與周邊地主簽訂協議合建多達600多人，相較於過去整合20年才取得上百位地主同意書，這樣的速度讓賴正鎰滿懷信心。打算擴大都更整合基地，範圍從新生北路以東、民權東路以北、民族東路以南與松江路以西，整個區塊涵蓋40幾個街廓，達11萬坪，預計投入2200億元，耗時15年分6階段完成，不過這也讓外界直呼「可能嗎？」
畢竟細數國內大規模都更案少之又少，《財訊》雙週刊指出，過去嘉新水泥的「台北世紀城中城」，計畫整合中山北路、錦西街至捷運雙連站約8000坪土地，曾轟動一時；如今雖然隨著都更風氣興盛，近年稱得上大規模以永和大陳公辦都更案為首，2.5萬坪基地、約1500位地主，也是耗時20年之久。
外界為何看待這一塊大街廓都更不容易？首先，這一個大街廓土地使用分區為住三，容積率225％，加上建築高度有航高限制，建商多半不願選擇這樣的基地，除了影響建蔽率容積使用，又是屬於巷弄內公寓，還要考量道路退縮、大型機具進出等問題。
對這樣基地條件，賴正鎰認為，雖然這個區域法令規定只能蓋15樓左右，但反而具有塑造高級純住宅區的條件，建築物的天際線相近，加上規畫8米巷退縮成24米人行空間，相較於信義區和大安區高樓林立，高密度住宅大樓則是讓人有壓迫感。而他也從營建成本為考量，興建15層不比20幾層大樓成本高昂，在成本、利潤和地主分配條件多方衡量下，興建均質建築量體反而能讓條件更透明化。
第二，都更的難在於整合私有土地，如何讓地主願意把土地交給建商？鄉林副總經理賴廣陽表示，過去鄉林中山賦在整合時，與當地建立起良好的鄰里關係，「開發人員走在路上，馬上就讓地主認出來！」他也指出，這一區塊郭姓家族世居7代之久，在此開枝散葉，隨意一指的房子多半是姓郭的。也因為如此，地主間彼此消息互通，不少是相約找鄉林簽約。
地主消息互通 相約去簽約
《財訊》雙週刊指出，一位郭姓地主表明同意參與都更原因，主要他們郭家擁有很多土地，過去只會賣土地給建商，現在參與合建，不僅分回房子能創造價值，最重要的是，祖產可以繼續保留下來給下一代。
賴正鎰認為，老舊房屋翻新後增值2至3倍，另一方面整合20年的中山賦，最後有1塊3棟公寓不同意戶被切割，成了「教訓屋」對地主起了很大作用。他回想，10多年來不知面對多少不同意戶，早期會要求完美，堅持要整合完整的街廓，「現在想開了，不是我不努力，是他不願意，到最後只能切割。」他細數鄉林美術館、鄉林科學大樓都有遺珠之憾。
長期投入輔導社區自主更新的台北市都市更新整合發展協會理事長林育全分析，建商投入大規模整合能創造更好的整體規畫效益，提升更新後的經濟價值與公益性，藉由規模經濟可降低成本負擔，來提高都更的成案率，是值得肯定與努力的方向。不過大型街廓改造涉及是否併同「變更都市計畫、都市設計與都市更新」三位一體的檢討，同時整合這麼多所有權人的意願，所有權人之間是否能認知共同促成大規模都更，更是能成功推動的關鍵因素。
整合大型街廓，賴正鎰不否認是一項挑戰，為此他打算擴編開發整合部門，希望在他82歲之前看到都更案能完成，而這計畫能否成為民間首次成功推動的大規模都更，就留給時間印證可能性。…（本文出自《財訊》雙週刊732期）
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