捕捉物管股盈喜升浪 3大理由永升生活是中型股首選

物管股相繼發盈喜,不少更預料盈利見50%以上升幅,表現不負投資者期望。除了一直受追捧的大型物管股外,事實上仍有很多中小型股值得投資者關注。以2019年錄得200%股價增長的永升生活服務(SEHK︰1995)為例,近日十分積極,配股籌備下半年的收購活動,更獲大行首次納入中型物管股推薦。

1.羽翼漸豐 獨立可期

永升背靠母公司旭輝控股(SEHK︰884),後者是建基於上海的地產開發商,於2019年銷售合約突破2000億元(人民幣‧下同),晉身「中國房地產開發企業500強榜單」的第14位。截至2019年底,旭輝擁有土地儲備面積約6540萬平方米,一線、二線與準二線佔當中近9成,遍及長三角、珠三角及環渤海等重要地區,分佈平均,2020年可售資源預料達3,800億元。這意味着旭輝土地儲備充足,能支持業務發展。

當然有人會問,永升會否過分倚賴母公司?從其2019年財報可見,永升的50.1%管理面績由旭輝貢獻,佔逾半數實不屬少數。不過,同時觀望往年數字則可發現佔比已大幅下滑,從2018年的65.7%降至2019年的50.1%。此外,隨着第三方合約規模上升,例如2019年度從第三方物業開發較2018年同期佔比提升15.6個百分點,收入卻按年飆升133%,達5.34億元,且每平方米的加價空間也遠較來自母公司的開發項目巨大,反映第三方市場是一塊不可忽視的肥肉。

從去年收購青島雅園後,近日又部署下半年收購,拓展版圖的進取步伐來看,再綜合以上數據和趨勢,永升對母公司的依賴漸褪將成必然趨勢。

2.增值服務帶動變革

獨立發展需要長期的穩定收入來源。旭輝的充足土儲,能貢獻永升可觀的管理面積,而樓市隨疫情改善回暖亦間接利好物管行業。不過,在內地樓價受官方調控(如深圳新建商品住宅銷售價格按年升5.3%而導致政府介入)、發展商紛紛插針的城市發展項目毛利率低的情況下,社區增值服務將成為重要的突破點。

廣告

先論增長動力,永升於2019年社區增值服務收入較2018年的1.98億元大幅增長143.5%至約4.83億元,佔總收入比例從18.45%提升至25.73%,反映其角色逐漸吃重,且增速甚高,有力帶動整個企業擴展。

永升也銳意開發新產品以迎合業主口味。如四大社區增值服務業務裏,除了公用區域增值服務外,其餘均按年錄得超越1倍增長。當中,家居生活服務(包括房屋裝修、上門維修、團體購買等)的收入增長甚至接近2倍,也可見其需求甚熾。

從毛利率看,即使因新增社區建設及維修項目業務而較2018年下跌逾1成,社區增值服務的毛利仍達51.2%,迫近同業水平。以目前社區增值服務佔整體收入約四分之一的結構而言,相信其獲利能力對投資者有一定吸引力。

圖︰按物業開發商類型劃分的物業管理服務的收入:

3.品牌聯乘造就長遠升值

值得注意的另一點是,永升於6月與旭輝的財務併表形成共同體,實行「旭輝+永升」新品牌,其品牌中英文簡稱更改為「旭輝永升服務」。財務上,永升不匱資源,此次易名的重心更多落在品牌協同與價值創新上。正如居民對私人住宅的需求除了兒童遊樂設和運動場地之外,對耕種場所租借和生活用品訂購平台亦有需求,旭輝作為擁有20年歷史的企業,有些物業經已無法滿足居民現今需要或日久失修,創新與變革能幫助發展商開創更多市場價值。

旭輝永升以協作的姿態登場,既協助旭輝翻新舊有物業,保持房屋狀態並從舊房屋發掘新價值,增加旗下物業的議價空間,也在現今開闢新業務、最需要市場推廣的階段增加兩邊品牌曝光,一箭雙雕。

結語

永升於8月初發出盈喜料上半年純利增60%。一如上文提到,社區增值服務帶動增長以外,收購項目將成為下個增長關鍵。下半年永升再延續收購擴張的策略,能否順利整合由收購項目帶來的資源,投資者應密切留意,對企業前景有更佳掌握。

無論如何,在疫市和外圍因素不明朗的情況下,物管股大幅跑贏大市,不失為「進可攻、退可守」的選擇,也不妨在趕在業績公布前把握是次機遇。

編輯:Yan

延伸閱讀

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Ashley Man沒持有以上提及的股票。

 

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020