打炒房滿週年！「送家電、送裝潢」假降價真維穩? 專家揭房市新套路

打炒房滿週年！「送家電、送裝潢」假降價真維穩? 專家揭房市新套路

【M傳媒 房產中心】

央行打炒房超過一年，市場交易量明顯降溫，但想買房的人卻仍然大嘆「房價根本沒降」。實際走進接待中心，不難發現建商換了策略：不談降價，改送家電、送裝潢、送禮券，營造出「有感回饋」的氛圍。專家直言，這其實是一場「明平暗降」的遊戲，買方若被表面優惠迷惑，可能最後羊毛出在自己身上。

自央行實施多項選擇性信用管制、調升利率以來，房市投機氣氛確實降溫，不論預售屋還是新成屋，議價空間都較過去增加。然而房價並未如想像般明顯下修，建商反而採取另一套「柔性讓利」策略。業界人士指出，許多建案為了維持「實價登錄行情」，不敢直接降價，以免影響品牌形象或造成周邊建案連鎖反應，因此改以贈品、裝修方案或家電回饋取代降價手段。

表面上看，買方似乎賺到上百萬優惠，但實際上這些「贈送項目」早已被納入成本。舉例來說，一套價值50萬元的裝修方案，往往是建商批量談價後成本壓到20萬元，但仍以「送你50萬」對外宣傳。消費者若只看表面折扣，可能忽略了真正的議價空間被轉移成包裝成本。

賣厝阿明分析，建商的核心目標仍是維持價格曲線不下修。

許多新案開價是以三到五年後市場行情為基準，實際成交價仍高於周邊中古屋行情。若實價登錄出現明顯下滑，等於宣告「市場轉折」，對整體開發信心造成打擊。因此，建商寧可讓出家電或裝修，也不願讓成交價往下修。

這波「送裝潢」帶出另一潛在風險，貸款評估問題。

金融機構在核貸時，通常只認定房屋主體價值，不計入裝修或家電價值。若建商將「贈品價值」包裝進總價，實際貸款成數可能被稀釋，導致買方得自掏腰包補足差額。這種「假折價真壓力」的現象，在近期市場上越來越常見。

M觀點：

央行打炒房確實改變了市場氣氛，但建商的應對手法也愈趨精緻化。從表面降價轉向「優惠包裝」，看似讓利、實則維價。對購屋族而言，真正該看的不是贈品價值，而是「實際成交總價」與「貸款負擔能力」。市場正在進入理性修正期，價格不再明顯下殺，但買方手中仍握有主導權。賣厝阿明提醒，別被「送你50萬」的字眼沖昏頭，計算現金流才是購屋最現實的功課。房價會不會跌不是重點，買錯才是最大的風險。