「手邊有錢到底先該還房貸?還是拿去投資?」之進階分析

李美虹
·財經專家
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「手邊有錢到底先該還房貸?還是拿去投資?」之進階分析
「手邊有錢到底先該還房貸?還是拿去投資?」之進階分析

文:李美虹

今年10月我曾寫過《手上有150萬,該先還房貸?還是做投資?》的文章,我貼文在個人FB後,引起朋友圈的熱烈討論。最近我又在網路上看到許多人問同樣的問題:「如果手邊有錢,到底該先拿去還房貸?還是拿去投資?」所以,今天我們就再把這個議題做個進階版、仔細討論一下。

日前有網友在臉書社團《聰明理財女人共好》貼文指出,現在許多人買房都會跟銀行貸款,他很好奇該選擇早日繳清房貸?或是按部就班繳房貸,有多餘的錢就拿去做投資或存下來?貼文曝光後,引起網友們討論。

先還房貸或先做投資?取決於每個人對安全感的需求高低

我在《手上有150萬,該先還房貸?還是做投資?》一文中,曾以一個朋友莉芬為例子,她當時手上多了一筆150萬元的資金,但她也還背負房貸,她不知道到底該把150萬元拿去還房貸?還是先拿去投資?

當時我用了3種不同選項:把錢存銀行、把錢拿去做投資,或是拿去還房貸來分別計算:首先,如果把150萬元放銀行定存,以目前銀行一年期定存利率(機動利率)0.815%,莉芬一年只能領取12,225元的定存利息,獲利非常低,但優點是安全、保本。

如果莉芬把150萬元拿去做投資,若買進配息債基金,以年化配息率5%計算,一年可以領到配息75,000元,是銀行定存的6倍多,顯然投資的獲利遠高於銀行定存,而且如果莉芬每年再把領到的配息75,000元繼續滾入本金持續投資,那麼10年之後、也就是莉芬65歲退休時,原本的150萬元應該有機會可以變成247萬元,增加97萬元,這筆錢就成了她的另一筆退休金,這是一個不錯的理財選項。

如果她拿150萬元償還房貸,我用最比較簡單的方式計算:假設500萬元房貸是剛跟銀行借貸,貸款年期為20年,貸款利率1.35%,沒有寬限期,採本息攤還,那麼莉芬每月應繳房貸金額是23,784元。因此,若拿150萬元優先償還房貸,房貸金額降為350萬元,那麼每月應繳金額降為16,649元。應繳貸款兩者相減,等於莉芬每個月可以減少7,135元的房貸支出,一年省下85,620元。

從上面3個理財選項來看,把錢存銀行的效益最低。至於到底先該還房貸?還是拿錢去投資?這就要看每個人心理上對「安全感」的需求高低了。

因為從數字上來看,償還房貸每年可以省下85,620元的本息攤還金額(含本金與房貸利息);但若拿150萬元做投資,以買進配息債基金、年化配息率5%計算,一年可領配息75,000元,絕對足以Cover房貸的「利息」而且還多很多,但卻還沒辦法完全Cover房貸的「本金+利息」應繳總金額。所以,如果是跟房貸本息攤還一年省下的金額相比,投資略遜一籌。

無債一身輕之後 多出來的錢再拿去投資比較好

因此,這時候我覺得一定要看每個人的狀況!如果是30歲以下的年輕人,因投資時間比40歲、50歲的人更有優勢,如果以65歲退休為基準,分別會多出至少10年及20年,只要按紀律投資、並且做好資產配置,絕對有機會靠著這150萬元創造出更高的投資收益,這樣就有可能會比把錢拿去先還房貸有更高效益。但要特別提醒的是,如果你是一個不很懂投資的年輕人、或者投資紀律不好的人,那這招就不適用你喔!

若你是個性保守,或不善投資、或是心理安全感較低的人,我一定會建議你:只要一有錢,請你先拿去還房貸,尤其現在大環境因為新冠肺炎的關係,雖然各國央行都在無限期QE(資金寬鬆政策),導致股市在資金潮的湧入下,一直居高不下,但是,世事難料,沒人敢保證股市在高檔盤踞之後,何時會出現大幅度的崩跌?

因此,千萬別讓房貸成為自己的壓力,尤其是薪水不高,或是已經40歲以上的人,一定要把「償清房貸」列為首要的財務目標,因為你不知道自己何時會中途失業,尤其中年失業要再找到跟之前同樣薪水的工作是不容易的,萬一失業好幾年都沒收入,卻還要面臨每個月繳房貸的資金壓力,而你過去又沒有「緊急預備金」的安全存糧,那麼就會讓自己陷入財務困境之中,我就曾見過因此而被迫賣出房子的諸多案例。

當然,有人還是會追問:如果拿這筆錢去買高於房貸利率的投資商品,例如配息債,安安穩穩每年賺5%,其獲得的投資效益,不是比銀行房貸利率1.5%、甚至1.3%來得更好嗎?畢竟這中間的利差不賺,真的是對不起自己,而且還可以拿投資配息去還房貸,也等於是讓投資幫忙養房子。

但是,我還是認為,別讓房貸成為自己將來財務上的壓力是比較好的選擇,因為我們不知道人生接下來會怎麼走,可能中途失業,可能健康突然面臨意外,出現了重大傷病……還有,投資沒有保證百分百的穩賺不賠,尤其我們稱年化年報酬率5%,這是理想狀態,如果要加上風險的話,可能是-4%~5%,所以,如果你對投資沒有絕對的把握程度,那麼,優先把錢償還房貸,它帶給你的效益與安全感,絕對是大於投資。

另外,還有人因為看現在房貸利率這麼低,會把錢從房子中借出來買配息基金,然後再用配息來還房貸,這是很多人會使用的方式,因為把「不動產」資金活化,變成可以賺取資本利得或穩定領取配息的方式想法很好,但我還是要提醒你一個重點:由於美元目前處於弱勢,所以配息現在是變少的狀況中。如果你計算之後,發現所領的配息,還不夠償還房貸的「本金+利息」總金額,那意義就不大,反而還讓資金處在風險之中。況且,負債本身就是一種風險,尤其當經濟不景氣時,你絕對會深刻感受到:無債一身輕,絕對比還著扛負債的人更快樂些。

房貸會因通貨膨脹而背越久越賺?如果你的資產或薪資沒升值也是枉然

大部分的人買房都會向銀行貸款20年、甚至30年或40年,所以最近網路上也有網友提出另一個想法:如果將來通貨膨脹,債務當然也會跟著同樣貶值,進而就降低了未來還房貸的壓力。其實,這是有迷思的,因為影響資產的因素有很多種,就算債務隨著通貨膨脹而貶值,但如果你的資產沒有增值,也是枉然!

我舉個最簡單的例子:根據主計總處統計,台灣從2003年的1至10月,一直到2019年同期,在過去這16年來,名目薪資雖然成長了20.22%,但卻追不上同期的相費者物價指數(CPI)的成長幅度20.61%,以至於台灣上班族的薪資其實是倒退16年。所以,就算因為通貨膨脹而使你的房貸負債金額貶值,但你的薪水並沒有升值,反而還倒退了,這也代表將來你是否能承擔得起債務負擔,也是個大疑問。

此外,如果將來通貨膨脹了,別忘記,你的房貸利率也會跟著上揚,例如現在房貸利率是1.5%,未來通貨膨脹如果嚴重的話,房貸利率就可能會調漲到3%、甚至3%以上,那你每個月要承擔的房貸壓力是更高的。

所以,綜合以上的深入分析,我個人還是比較建議:如果手邊有錢,應該優先償還房貸,等到房貸都清償完畢,你多出來的錢,才是真正可以投資的錢。當然,如果你是個投資高手,非常有信心可以在股海中賺多賠少,擁有這樣功夫的人,自然就不在我們此篇的討論之內了。

個人簡歷

作者:李美虹

喜歡觀察周遭的人事物。雖然在投資理財媒體33年,對數字敏感,但卻不喜歡硬梆梆的數學,所以一直希望能用簡單的方式跟人溝通理財知識。曾擔任《Smart智富月刊》總編輯、《Money錢》社長兼總編輯長。

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