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「手邊有錢到底先該還房貸？還是拿去投資？」之進階分析
文：李美虹
今年10月我曾寫過《手上有150萬，該先還房貸？還是做投資？》的文章，我貼文在個人FB後，引起朋友圈的熱烈討論。最近我又在網路上看到許多人問同樣的問題：「如果手邊有錢，到底該先拿去還房貸？還是拿去投資？」所以，今天我們就再把這個議題做個進階版、仔細討論一下。
日前有網友在臉書社團《聰明理財女人共好》貼文指出，現在許多人買房都會跟銀行貸款，他很好奇該選擇早日繳清房貸？或是按部就班繳房貸，有多餘的錢就拿去做投資或存下來？貼文曝光後，引起網友們討論。
先還房貸或先做投資？取決於每個人對安全感的需求高低
我在《手上有150萬，該先還房貸？還是做投資？》一文中，曾以一個朋友莉芬為例子，她當時手上多了一筆150萬元的資金，但她也還背負房貸，她不知道到底該把150萬元拿去還房貸？還是先拿去投資？
當時我用了3種不同選項：把錢存銀行、把錢拿去做投資，或是拿去還房貸來分別計算：首先，如果把150萬元放銀行定存，以目前銀行一年期定存利率（機動利率）0.815%，莉芬一年只能領取12,225元的定存利息，獲利非常低，但優點是安全、保本。
如果莉芬把150萬元拿去做投資，若買進配息債基金，以年化配息率5%計算，一年可以領到配息75,000元，是銀行定存的6倍多，顯然投資的獲利遠高於銀行定存，而且如果莉芬每年再把領到的配息75,000元繼續滾入本金持續投資，那麼10年之後、也就是莉芬65歲退休時，原本的150萬元應該有機會可以變成247萬元，增加97萬元，這筆錢就成了她的另一筆退休金，這是一個不錯的理財選項。
如果她拿150萬元償還房貸，我用最比較簡單的方式計算：假設500萬元房貸是剛跟銀行借貸，貸款年期為20年，貸款利率1.35%，沒有寬限期，採本息攤還，那麼莉芬每月應繳房貸金額是23,784元。因此，若拿150萬元優先償還房貸，房貸金額降為350萬元，那麼每月應繳金額降為16,649元。應繳貸款兩者相減，等於莉芬每個月可以減少7,135元的房貸支出，一年省下85,620元。
從上面3個理財選項來看，把錢存銀行的效益最低。至於到底先該還房貸？還是拿錢去投資？這就要看每個人心理上對「安全感」的需求高低了。
因為從數字上來看，償還房貸每年可以省下85,620元的本息攤還金額（含本金與房貸利息）；但若拿150萬元做投資，以買進配息債基金、年化配息率5%計算，一年可領配息75,000元，絕對足以Cover房貸的「利息」而且還多很多，但卻還沒辦法完全Cover房貸的「本金＋利息」應繳總金額。所以，如果是跟房貸本息攤還一年省下的金額相比，投資略遜一籌。
無債一身輕之後 多出來的錢再拿去投資比較好
因此，這時候我覺得一定要看每個人的狀況！如果是30歲以下的年輕人，因投資時間比40歲、50歲的人更有優勢，如果以65歲退休為基準，分別會多出至少10年及20年，只要按紀律投資、並且做好資產配置，絕對有機會靠著這150萬元創造出更高的投資收益，這樣就有可能會比把錢拿去先還房貸有更高效益。但要特別提醒的是，如果你是一個不很懂投資的年輕人、或者投資紀律不好的人，那這招就不適用你喔！
若你是個性保守，或不善投資、或是心理安全感較低的人，我一定會建議你：只要一有錢，請你先拿去還房貸，尤其現在大環境因為新冠肺炎的關係，雖然各國央行都在無限期QE（資金寬鬆政策），導致股市在資金潮的湧入下，一直居高不下，但是，世事難料，沒人敢保證股市在高檔盤踞之後，何時會出現大幅度的崩跌？
因此，千萬別讓房貸成為自己的壓力，尤其是薪水不高，或是已經40歲以上的人，一定要把「償清房貸」列為首要的財務目標，因為你不知道自己何時會中途失業，尤其中年失業要再找到跟之前同樣薪水的工作是不容易的，萬一失業好幾年都沒收入，卻還要面臨每個月繳房貸的資金壓力，而你過去又沒有「緊急預備金」的安全存糧，那麼就會讓自己陷入財務困境之中，我就曾見過因此而被迫賣出房子的諸多案例。
當然，有人還是會追問：如果拿這筆錢去買高於房貸利率的投資商品，例如配息債，安安穩穩每年賺5%，其獲得的投資效益，不是比銀行房貸利率1.5%、甚至1.3%來得更好嗎？畢竟這中間的利差不賺，真的是對不起自己，而且還可以拿投資配息去還房貸，也等於是讓投資幫忙養房子。
但是，我還是認為，別讓房貸成為自己將來財務上的壓力是比較好的選擇，因為我們不知道人生接下來會怎麼走，可能中途失業，可能健康突然面臨意外，出現了重大傷病……還有，投資沒有保證百分百的穩賺不賠，尤其我們稱年化年報酬率5%，這是理想狀態，如果要加上風險的話，可能是-4%~5%，所以，如果你對投資沒有絕對的把握程度，那麼，優先把錢償還房貸，它帶給你的效益與安全感，絕對是大於投資。
另外，還有人因為看現在房貸利率這麼低，會把錢從房子中借出來買配息基金，然後再用配息來還房貸，這是很多人會使用的方式，因為把「不動產」資金活化，變成可以賺取資本利得或穩定領取配息的方式想法很好，但我還是要提醒你一個重點：由於美元目前處於弱勢，所以配息現在是變少的狀況中。如果你計算之後，發現所領的配息，還不夠償還房貸的「本金＋利息」總金額，那意義就不大，反而還讓資金處在風險之中。況且，負債本身就是一種風險，尤其當經濟不景氣時，你絕對會深刻感受到：無債一身輕，絕對比還著扛負債的人更快樂些。
房貸會因通貨膨脹而背越久越賺？如果你的資產或薪資沒升值也是枉然
大部分的人買房都會向銀行貸款20年、甚至30年或40年，所以最近網路上也有網友提出另一個想法：如果將來通貨膨脹，債務當然也會跟著同樣貶值，進而就降低了未來還房貸的壓力。其實，這是有迷思的，因為影響資產的因素有很多種，就算債務隨著通貨膨脹而貶值，但如果你的資產沒有增值，也是枉然！
我舉個最簡單的例子：根據主計總處統計，台灣從2003年的1至10月，一直到2019年同期，在過去這16年來，名目薪資雖然成長了20.22%，但卻追不上同期的相費者物價指數（CPI）的成長幅度20.61%，以至於台灣上班族的薪資其實是倒退16年。所以，就算因為通貨膨脹而使你的房貸負債金額貶值，但你的薪水並沒有升值，反而還倒退了，這也代表將來你是否能承擔得起債務負擔，也是個大疑問。
此外，如果將來通貨膨脹了，別忘記，你的房貸利率也會跟著上揚，例如現在房貸利率是1.5%，未來通貨膨脹如果嚴重的話，房貸利率就可能會調漲到3%、甚至3%以上，那你每個月要承擔的房貸壓力是更高的。
所以，綜合以上的深入分析，我個人還是比較建議：如果手邊有錢，應該優先償還房貸，等到房貸都清償完畢，你多出來的錢，才是真正可以投資的錢。當然，如果你是個投資高手，非常有信心可以在股海中賺多賠少，擁有這樣功夫的人，自然就不在我們此篇的討論之內了。
個人簡歷
作者：李美虹
喜歡觀察周遭的人事物。雖然在投資理財媒體33年，對數字敏感，但卻不喜歡硬梆梆的數學，所以一直希望能用簡單的方式跟人溝通理財知識。曾擔任《Smart智富月刊》總編輯、《Money錢》社長兼總編輯長。
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