〈房產〉央行去年9/19第七波信用管制過後 新竹以南預售漲、成屋跌

台灣央行去年 9 月 19 日起執行第七波信用管制過後，「金龍海嘯」席捲全台房市，不僅成交量出現萎縮，部分地區的房價也出現變動。房仲業者根據最新實價登錄數據統計發現，第二季七大都會區預售屋價格持續維持高檔或緩步上漲，成屋價格卻多已呈現修正格局，導致預售與成屋價差持續擴大。

其中，全台七大都會區除台北市之外，價差均有拉大情形，並以新北市最為明顯。

統計顯示，新北市 2025 年第二季預售屋平均單價已達 69.9 萬元，較去年同期 61.6 萬元大幅上漲逾 13%；而成屋價格則從每坪 44 萬元微升至 44.6 萬元，使得兩者價差擴大至 25.3 萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，新北市作為全台人口最多的縣市，具備龐大人口基數與持續的人口紅利。近期隨著捷運擴展與各大重劃區新案陸續進場，帶動預售屋市場供給與價格雙雙攀升。不過，預售價格主要反映了建商對新興重劃區未來增值潛力的樂觀預期，加上土地與營造成本的高漲，使預售案降價不易，相比之下，成屋市場的價格變化更貼近實際買賣成交行情，因此價格波動較為緩和。

台中市方面，第二季預售屋平均單價上升至 53 萬元，但成屋價格卻從去年同期的 32.6 萬元小幅滑落至 30.8 萬元，價差擴大至 22.2 萬元。陳金萍表示，台中近年重大建設持續落地，帶來新案供給效應。而當市場反轉之際，成屋價格反應迅速，加上供給充足、擁有入手即住的優勢，使得成屋市場價格持續調整，與預售形成明顯的價差。

高雄市也呈現預售、成屋價格兩樣情。第二季預售屋平均單價達 40.6 萬元，與成屋價格每坪 25.2 萬元，價差高達 15.4 萬元。陳金萍指出，高雄近年有半導體產業題材加持，吸引大型建商插旗推升預售案。但隨著信用管制趨嚴、貸款難度上升，而民眾對於未來房價持續上漲的預期改變，購屋需求轉弱，讓建商多以低首付、優惠方案維持銷售節奏，價格則堅守不退。

此外，新竹縣市、台南市也出現同樣的現象，陳金萍表示，預售屋因人力、建築成本高漲，價格較有僵固性，而成屋市場則能較快修正以應對買氣轉弱。隨著政府持續緊縮信用管制，市場觀望氣氛仍濃厚，預期成屋的價格修正幅度還有擴大的可能，預售與成屋之間價格走勢恐將持續分化，價差更明顯。

至於台北市，是七都中預售與成屋價差縮小的都會區。由於台北市房市需求較為穩定，加上成屋市場受惠於市中心稀缺性與地段優勢，價格相對抗跌，即便中古屋也具備替代效應，支撐成屋價格不至於明顯下修，因此整體價格不若其他縣市變動大。

陳金萍指出，2025 年第二季台北市的成屋平均單價是 78.4 萬元，而預售屋則約每坪 120.2 萬元，兩者價差高達 41.8 萬元，若想入住北市，成屋價僅需預售屋約 65% 的價格，不僅價格更具吸引力，還有立即入住、降低等待與不確定風險等優勢，對於有意購屋的民眾來說，是進駐台北市相對務實的選擇。

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