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〈房產〉半導體業擴充帶旺商用不動產市場 全年交易達1539億元
AI 應用需求成長，也帶動商用不動產市場買氣，據商仲第一太平戴維斯統計 (截至 12 月 09 日)，2024 年大型商用不動產交易金額達 1539 億元，比去年同期增加 8%，寫下近 10 年來次高紀錄。
同時，土地交易方面 (大型土地與地上權)，雖然 9 月起受到第七波選擇性信用管制衝擊，前三季的狂熱買氣，推升全年土地交易達到 2327 億元，年增率達到 90%。整體而言，商用不動產與土地的市場動能都較去年強勁。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，近年商用不動產以科技業自用需求為主，市場買氣與出口表現連動性高，隨著全球地緣政治升溫、關稅壁壘以及川普政府新上任等因素，都為明年的台灣經濟表現與出口增添不確定性，但 AI 供應鏈的增長有望穩定，主計處預估 2025 年台灣經濟成長率為 3.29%，有助於企業持續投資擴產。
黃瑞楠認為，展望 2025 年，科技業產能擴張需求將延續，符合使用規格的現有廠房將成為評估重點，隨著產線擴充逐步完成，下一步需求可望輪動到產業聚落周邊的廠辦與辦公。投資市場方面，貸款緊縮仍為主要關鍵，短期內投資型買方保守觀望，然市中心物件釋出有限，價格將持穩甚至緩漲，大型投資人則轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦。
2024 年商用不動產以廠房需求最旺，全年度成交金額達 709 億元，占整體交易比重達 46%，交易規模遠超越前一波中美貿易時期台廠大舉回來的購廠金額。半導體產業成為廠房最大宗買方，購廠總金額將近 395 億元，產業龍頭的台積電、台灣美光分別斥資 178 億元與 81 億元購置新竹、台南與台中廠房；第二大類為廠辦交易，全年交易金額為 369 億元，占比約 24%，總成交金額與去年相當，主要源自科技業自用辦公空間需求，包括台達電 (2308-TW) 購置南山人壽瑞湖大樓與一銓 (2486-TW) 購置新潤 (6186-TW) 新北知識產業園區預售廠辦等重要交易；
另外，穩定的租金收益以及產業發展紅利，吸引多家專業投資機構積極投資廠辦，富邦 1 號 Reits 出手購買昌益科技產業園區廠辦，金額達 17.4 億元。
辦公室買氣則連續 2 年下滑，今年總交易金額為 287 億元，主要受到精華區域辦公大樓釋出物件稀少，價格談判不易，以及貸款利率提高壓縮獲利空間以致買方觀望所致，多數買方為企業自用辦公室或開發商以重建角度評估為主，最大交易為尚志資產出售芙蓉大樓 11 個樓層予建商，總金額達 131 億元。
科技業連續 2 年成為商用不動產的最大買方，全年投入金額達 700 億元，其中 6 成 5 集中在廠房，3 成配置在廠辦，由於買方著重產能擴充的即時性以及營造成本居高不下，購置工業土地自行興建廠房的比例降低。區域方面，園區的群聚性以及完整配套設施成為科技業評估重點，廠房交易主要集中在台南與新竹，再度強化南部科技聚落崛起，廠辦則集中在新北市與台北市。
第二大買方為建商，2024 年投入金額達 303 億元，投資標的聚焦老舊辦公大樓、餐廳、老舊廠房與校區，近期不少指標大型由多家建商共同參與投資開發，以分散風險，而隨著土建融放款並未放寬，以及銀行放款水位持續吃緊的情況看來，具有融資優勢的市區舊建物仍成為大型建商的關注重點。
土地市場則是經歷劇烈變化的一年，隨著年初預售屋市場買氣急升，建商購地動能快速復甦，第三季甚至創下單季土地交易千億元的規模，但隨著 9 月底央行公布第七波選擇性信用管制，土地買氣急速降溫，合計建商全年度購置土地金額為 1,600 億元，在前 3 季的挹注下，建商全年購地規模成長超過 1 倍。土地交易熱門區域由台中以 562 億元位居第一，桃園與高雄則以 434 億元與 384 億元排名其後。
保險業異軍突起成為土地市場第二大買方，投入金額達 218 億元，台灣人壽、台新人壽與國泰人壽都積極購置桃園工業土地，然而同一時期在商用不動產市場的投入金額則僅有 86 億元，保險業投入開發型不動產的比重提升，並且將目標鎖定在收益率較高的工業不動產。
第一太平戴維斯總經理陳逸鴻指出，目前保險業辦理不動產投資管理辦法修正草案正在預告階段，明年度正式上路後，有望將不動產最低投報率門檻從目前的 2.97% 調降到 2.545%，但依照修正草案內容，若央行未進一步降息，2026 年開始，最低投報率可能由 2.545% 逐年攀升，將引導保險業往投報率較高的雙北市以外工業不動產布局。
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