房東必看！開門就觸法？四種「屋內有人」恐怖情境 律師警告：換鎖恐賠三個月租金＋吃刑事官司

房東必看！開門就觸法？四種「屋內有人」恐怖情境 律師警告：換鎖恐賠三個月租金＋吃刑事官司

「我的房子，為什麼不能進去？」這是許多房東內心最深沉的怒吼，但法律給出的答案往往令人心碎，即使房客惡意欠租、即使租約早已到期，你的房子你可能真的進不去！

【M傳媒 房產中心】租屋糾紛每天都在全台各地上演，房東們氣急敗壞地想收回自己的房子，卻在法律的迷宮中處處碰壁。一個衝動的換鎖動作，可能讓受害者瞬間變成加害者，不僅要賠錢還可能吃上刑事官司。資深律師直言：「在租屋糾紛中，第一個動怒的人往往是最後的輸家。」

欠租換鎖代價

「他已經三個月沒繳租金了，我換鎖有什麼錯？」這是房東最常見的疑問。答案可能讓人沮喪：錯得離譜！根據《民法》第440條，房客積欠租金達兩個月額度，房東確實可終止租約，但關鍵在於「必須先合法終止租約」。實務上，房東需先寄發存證信函，給予合理期限催告，經合法終止後才能主張權利。

「在法院未判決確定前，擅自換鎖可能涉及《刑法》第306條『侵入住居罪』，」律師強調，「因為租賃關係存續期間，房客對房屋有合法使用權，房東的所有權反而受到限制。」

租約到期陷阱

以為租約到期就能自動收回房子？這個天真想法讓不少房東付出慘痛代價。租約到期後，如果房客不搬也不繳租，原租約可能自動轉為「不定期租賃」。此時房東仍需依《土地法》第100條規定，具備法定事由（如房客欠租、房東自用需求等）並經合法終止程序，才能要求返還房屋。

「曾經有房東在租期屆滿次日立即換鎖，最終法院判決賠償房客三個月租金，」專家分享真實案例，「因為房東未給予合理搬遷期，侵害房客權益。」

第三方佔用難題

最讓房東頭痛的情況是：簽約的沒住，住的沒簽約。當簽約人未實際居住，而是由他人佔用且不繳租金時，房東應該找誰負責？法律上，租賃權具有「物權化」特性，即使實際居住者非簽約人，只要簽約人未合法終止租約，居住權仍受保障。房東必須向「簽約人」完成合法終止程序，若實際佔用者拒不搬離，需透過法院訴訟程序解決。

「你不能因為A簽約、B居住，就直接對B採取強制手段，」律師解釋，「必須先終止與A的契約關係，才能要求B搬離。」

流浪漢入侵困境

連沒有契約關係的流浪漢佔用，房東都不能直接驅離？答案是：真的不行！即使沒有租約，一旦有人實際居住其中，就形成「事實上居住關係」，仍受《刑法》第306條保護。房東若未經訴訟程序取得執行名義，直接強制驅離仍可能觸法。

「建議先報警處理，但警方通常認定屬民事糾紛而不介入，」資深警官表示，「最終還是要透過訴訟請求返還房屋。」

合法收房途徑

面對各種佔用情況，專業法務人員建議嚴格遵循「蒐證、催告、訴訟、執行」四步驟。這個過程雖然耗時3-6個月，卻是唯一合法途徑。「首先要完整蒐集事證，包括欠租證明、催繳紀錄等，」法務專家指導，「其次寄發存證信函正式催告，接著提起民事訴訟請求返還房屋，最後憑確定判決聲請強制執行。」

預防勝於治療，專家強烈建議：「租約務必辦理公證，這樣欠租時可以直接聲請強制執行，省去漫長訴訟過程。」

走進各地方政府法律諮詢處，總能看到滿面愁容的房東詢問同樣的問題：「我的房子，為什麼我做不了主？」這個問題的答案，隱藏在法律對「居住權」的絕對保護中。一位歷經半年才成功收回房子的房東感嘆：「學到最貴的一課是，衝動是魔鬼，合法雖然慢，但最安全。」

M觀點：台灣租賃法律明顯「重居住權、輕所有權」的傾向，雖然保障了房客的基本居住人權

，但也成為惡質房客的保護傘。與其事後補救，不如事前預防，租約務必公證，定期收租並保留紀錄，建立完善的租客篩選機制。當糾紛發生時，第一個拿起電話的應該是律師，而不是鎖匠。記住，在租賃戰場上，冷靜與耐心是最強大的武器。