房市逆勢成長 泡沫化隱憂 買家加碼搶房又退出

新冠期間，房市一直是美國經濟中最強勁的部分之一。但一些投資人和地產業者，也注意到疫情中有數百萬人失業，並引發衰退，房市逆勢成長顯得反差太大，他們認為如今房價處於泡沫中。有一些跡象顯示，大眾也心慌擔憂，若有風吹草動可能會引發泡沫破裂。

疫情開始後，房屋貸款利率一直處於歷史低位，而遠距工作興起，使人們在居住地上有了更大的靈活性。房市由於強勁需求與供應不足的衝突，房價一直飆升。

但據CNBC引述一位房地產投資者、億萬富翁格林（Jeff Greene）指出，當前房市正處於泡沫之中，「公司資產負債表中的錢太多了，人們的資產負債表和銀行帳戶中的錢，只是使所有東西的價格都上漲，但到了某個時候，這種情況必然會停止」。

格林分析，此次房價上漲原因，是因為應對疫情的強有力貨幣和財政政策扮演關鍵角色。發生這一情況的原因，有80％是由於經濟中流動性過大，只有20％來自基本面。他指出，木材成本上漲，這表明隨著經濟從危機中復甦，經濟各層面都將出現嚴重的通貨膨脹。

格林在十多年前做空次貸，令不少人注意到他的言論，但他並不是唯一暗示房市過熱的人。根據最近Google的報告，「房市何時要崩」在上月的搜尋次數暴增2450%，「為何房市這麼熱？」這段話則僅在一周內，搜尋次數就翻了一倍。

華裔地產業者李秉信也注意到地產客戶們的擔憂。他以最近他遇到的一棟房屋交易為例，買家加價搶到手，進入過戶公證（escrow）後，卻因為擔憂又取消退出，同一棟房子已經四次這樣進出，都因為買家出價搶房一時衝動，但回家冷靜下來又擔心。而這處房屋還並不算貴，只是75萬元的普通屋子。

「大家心知肚明，已經很擔心了」，他感覺到房屋買家們的信心已在臨界點上，在這種情況下，任何風吹草動都可能造成泡沫破裂。雖然房市看起來火熱，但若考慮到「實際經濟層面，以及美金價值貶低」，他表示，「經不起任何經濟挑戰政策的風吹草動」。

李秉信解釋，尤其今年2月以來地產價格直線上升，事實上呈現出的，是美金縮水造成通貨膨脹。只是在所有膨脹的商品中，地產是最可觀的。而通貨膨脹一定會造成泡沫，他強調這不僅是地產的問題，會造成整個社會貧富更懸殊和政權變化的問題。

他強調，這是全面的泡沫，不只是地產界的，並預計一旦利率回漲，該泡沫就會面臨挑戰。他分析，由於富人更富、貧者越貧，這波房價上漲，主要是首次購屋者和中下階層在買，當房價漲到他們無法承擔時，漲勢就會中斷。他總結：「高檔幅度有限，回檔隨時出現」。

若是泡沫破裂，李秉信認為，可能比2008年還要糟糕，因為當時是經濟不好房價貶值，經濟和房價具有同步性，是正常市場的調整。而這次房價續漲頗為反常，極可能是假象，一旦股市和房市出現全面泡沫化，差價拉大，讓中下層買不起房，屆時政府一旦有打壓政策，就會戳破泡沫。

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