房市專家何世昌：房市結構已被政策重組

房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌今（12）日在「房地產投資趨勢分析」演講中指出，這波房市多頭算不算熱絡，中間有盲盒需要再釐清，不過受惠房地合一稅1.0及2.0、平均地權條例2.0、土建融被限縮、自然人限貸令等政策影響，房市進入籌碼被鎖住、賣壓低的時代，造成房市結構已被重組；預期除非政策轉彎，否則只有2隻黑天鵝會讓房價下跌，1隻是價格漲到大家都買不起、1隻是政經局勢丕變引發房市恐慌。

房市研展專家何世昌今天應邀在宏遠證券主辦的不動產產業研討會演講時，打開幾個房地產盲盒，解析外界對於房地產市場的世界觀。他指出，最近很多人都覺得房市很熱，實際上拉長時間軸線到最近32年，即可發現，與1996年全台建物買賣移轉棟數曾突破50萬棟大關相較，現階段30萬棟，相較是萎縮的，因此並不算熱。

何世昌指出，近幾年價量背離、量低價漲的格局持續，且建商享受打房紅利，擁有相對的控價權，定價是「我說的算」，似乎已成為房市新常態，主要原因，是在於政策。首先，房地合一稅1.0和2.0，壓抑短期投機炒作，也抑制了供給、鎖住5年轉手賣出、及完工交屋後再綁5年的潛在新供給，5年屋齡新屋市場幾乎面臨真空狀態，根據研究，被鎖住不能短期賣出的潛在供給就有3.16萬戶。

另外，何世昌分析，央行限貸建商土建融政策，等於幫毋需仰賴銀行融資的大建商，「清理戰場！」中小型建商相對競爭力弱化，造成大者恆大，控價權有增無減，「現在預售屋房價，幾乎大建商說了算！」

第三，是自然人第二、三戶限貸令。何世昌分析，這個政策，也推波助瀾買盤從自有資金壓力較大的成屋、將向付款較輕鬆的預售屋；最近，連雙北市的中小坪數產品，買氣也有回溫現象。

第四，是上路屆滿1週年的平均地權條例2.0。何世昌指出，由於預售屋被限制禁止轉讓，如今已造成四大負面影響，包括：鎖籌碼更嚴重，每年減少3~4萬戶轉售量；買方怕買不到房，引發錯失恐懼症心態；建商控價權更強；預售市場缺少價格破壞者制衡價格，房價易漲難跌。

何世昌分析，因此，種種政策，解構了房市供需結構，建商推出的預售屋也迅速吸納市場的需求，你以為的打房政策，其實已經變成助漲房價的政策。

何世昌也作出結論，現階段房市已進入籌碼被鎖住、賣壓低的時代，造成房市結構已被重組；預期未來除非政策有轉彎，否則，只有2種情況，會讓房價下跌，第1，是價格漲到大家都買不起，第2，是政治、經濟局勢丕變，引發房市恐慌。

更多中時新聞網報導
台股安啦！台積電甩掉「窄基指數」緊箍咒 謝金河揭鴻海、富邦金等5檔幫大忙
魏哲家曾借錢買台積電 公司又爆買庫藏股！暗示華爾街下一步動作
曾被視為「最牛皮」如今變身績優股？他無腦狂存60張 一查配息笑了：就等28萬入帳