房市失速列車！預售量能連四跌價格卻飆天價 專家驚曝「恐怖平衡」內幕

房市失速列車！預售量能連四跌價格卻飆天價 專家驚曝「恐怖平衡」內幕

當預售市場交易量連續四季衰退，房價卻依然堅挺上揚，台灣房市正上演一場違背經濟學原理的詭異戲碼。

【M傳媒 房產中心】永慶房產最新統計顯示，今年第二季全台預售交易量跌破萬件，但平均單價卻逆勢攀升至每坪55.9萬元。這種「量縮價漲」的背離現象，宛如一列失速的列車，正朝著違反市場法則的方向疾駛。究竟是什麼力量在支撐這場房價的「恐怖平衡」？

失真的市場訊號

根據實價登錄資料，2024年第二季全台預售住宅交易量僅9,485件，較上季衰退14%，創下近年新低。然而令人費解的是，成交量萎縮的同時，平均單價卻季增2.8%，達到每坪55.9萬元。

「這就像超市裡商品乏人問津，老闆卻不斷調高標價一樣不合理。」一位不願具名的代銷業者私下透露，「但現在的情況是，建商寧可放慢銷售腳步，也不願意降價求售。」

這種違反傳統供需法則的現象，業內人士解讀為「成本剛性」與「預期心理」的雙重夾擊。土地成本、營建費用居高不下，讓建商沒有降價空間；而買方對未來房價的上漲預期，又支撐了少數成交案的高單價。

資金的地域性流竄

深入分析七都表現，可以發現資金正在進行「蹺蹺板效應」。台北、新北、新竹縣市及台中等精華區出現小幅價格回檔，其中新北市季減3.3%最為明顯。相反地，桃園市卻逆勢大漲9.9%，每坪均價從39.5萬元躍升至43.4萬元。

「這不是全面上漲，而是資金在尋找價值窪地。」住商不動產企研室經理徐佳馨分析，「當雙北價格達到高點，資金自然會流向還有補漲空間的桃園、台中等地。」

特別值得注意的是，桃園本次漲幅主要來自中路重劃區與青埔特區的高價案帶動，顯示資金集中於特定優質區位的現象愈發明顯。

剛需城市的窒息危機

新竹縣市、台南市及高雄市的交易量衰退幅度尤其驚人，較上季均減少三成以上。這個數據背後，隱藏的是更深層的結構性問題。

「新竹科學園區周邊不是沒有需求，是根本沒有房子可買。」一位在新竹尋屋一年的科技工程師無奈表示，「偶爾有新建案推出，單價都從6字頭起跳，完全超出我們的負擔能力。」

賣厝阿明點出關鍵：在整體量能疲弱的環境下，只要少數高價個案成交，就容易推升整體均價。今年中和、新店、中壢等地都有建案創下區域新高價，這種「個案綁架整體」的現象，讓市場均價失去了參考意義。

建商的生存遊戲

面對量縮價漲的詭異局面，建商其實也進退兩難。一位中部建商老闆坦言：「現在是進退兩難，土地成本、營造費用都在漲，降價賣等於做白工，不降價又沒人買單。」

這種困境導致市場出現兩種極端反應：資金雄厚的大型建商選擇「慢慢賣」，等待市場回暖；而資金壓力較大的中小型建商，則透過工變、商變住等手法創造利潤空間。

「現在市場上充斥著各種『類住宅』產品，就是建商在法規縫隙中求生存的證明。」房地產專家田大全表示。

政策作多的雙面刃

隨著央行態度轉向和緩，加上新青安貸款排除銀行法限制、換屋切結期延長至18個月等利多，市場氛圍正在悄然轉變。

然而，這些政策看似在幫助購屋族，實質上卻成為支撐房價的隱形力量。一位銀行房貸主管直言：「新青安雖然讓年輕人買得起房，但也變相墊高了房價底線，形成惡性循環。」

更令人擔憂的是，在降息預期、政策作多與股市資金轉向的多重因素下，業界普遍認為房價要出現明顯修正的機率越來越低。這種「跌不下來」的剛性價格，正在成為市場的新常態。

走在桃園青埔特區的街頭，華麗的樣品屋與稀疏的看屋人潮形成強烈對比。接待中心裡，銷售人員低頭滑手機的畫面，成為這個扭曲市場的最佳寫照。一位資深代銷業者感嘆：「現在不是沒有買方，而是買方在等一個根本不存在的價格修正。」

M觀點：當前預售市場的量價背離，其實反映了台灣房市正在經歷一場「質變而非量變」的轉型。

與其期待價格大幅修正，不如認清市場的新現實：在成本結構固化、政策底線明確的環境下，房價已經形成新的平衡點。對購屋者而言，務實評估自身需求與負擔能力，在區域分化中尋找適合的標的，才是明智之舉。未來市場將更趨兩極化，這種新常態，恐怕才是台灣房市的真實未來。