房市反轉訊號出現！建商讓利「地段比價」天跟地 業內人曝「早賺飽飽，不漲價就是讓利了」｜房市觀點

Yahoo房市觀察員/ Sam（地產秘密客版主）

近期，一家市場派建商在新案公開時，主動喊出「讓利第一槍」，一石激起千層浪。消息一出，不只引發購屋族高度關注，有人興奮地說：「反轉訊號終於來了！」也有人質疑：「真讓利還是假讓利？」這是否意味著進場的甜蜜點真的到了？

回顧一下歷史，這家公司過去就有「先發制人」的紀錄。2016年，房地合一稅上路，市場一片低迷，他們率先在新北江翠北側重劃區推出4字頭讓利價，硬是在低迷的市場景氣中殺出一條血路，吸引不少建設公司也跟進調整價格，最終慢慢帶動買氣讓市場回溫。時至今日，這波房市面對的不是單一政策衝擊，而是全面的壓力。建商若還想跟過去一樣「追價」，顯然不切實際。不過對過去幾年賺飽口袋的他們來說，「不漲價，其實就已經是讓利了」。

有趣的是，當年的「4字頭讓利價」也有很多聲音反對，「本來就是這價格，根本不是真讓利！」當時的江翠北側重劃區還在開發初期，不但建案沒幾個，生活機能也是一片荒蕪，就算比起一路之隔的舊市區有約六折的價差，但4字頭的價格還是有購屋客無法認同。

這次讓利的操作，也延續類似的「地段比價」邏輯。建設公司把跟建案距離5分鐘車程的新板特區，新建案的百萬單價拿來對比，還有當年跟舊市區比價的江翠北，因為跟這個建案只有一路之隔，如今也成了被比較的對象。這樣的「角色轉換」，也算是一種區域發展被肯定的認證吧！

只是時隔近十年，房地產再度經歷景氣循環，「讓利第一槍」的時空背景也不一樣。這一波房市面對的不是單一政策衝擊，而是全面的壓力。當年的房市主要是受到政府政策「房地合一稅上路」影響，但國內經濟環境卻是落底反彈的復甦狀態；對比現在的市場環境，前有央行信用管制＋房貸水位拉警報的雙重緊勒，後有狂人川普操控全球股市引發的不確定性危機，加上兩岸地緣政治的風險指數攀升，都讓市場氛圍更顯保守。

從最新公布的建物買賣移轉棟數資料來看，今年3月六都比起去年同期已經全數衰退，其中又以台南市衰退39%最高，新北市32.5%次之，高雄市以23.3%位居退步排行榜第三名，顯示買氣轉弱已是不爭的事實，而歷經關稅之亂的4月，成交數字恐怕更是不容樂觀。在這樣的環境下，建商若還想跟過去一樣「追價」，顯然不切實際。不過對過去幾年賺飽口袋的他們來說，「不漲價，其實就已經是讓利了」—這句話聽起來有些無奈，卻是殘酷的現實。

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