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房市三高瀕危！「只租不賣」能續命？
「移轉棟數史上第三低！」「交易量『斷崖式』崩跌！」2023年第一季尾聲，房市業者哀嚎連連，不僅土地交易量慘跌77%，房屋移轉棟數更直接掉三成。台灣房市瀕危，能靠「只租不賣」續命？
「一句話：沒有最慘，只會更慘！」一位業界人士形容2023年台灣房市，在外有全球景氣下行、通膨警報未除；內有平均地權修法、央行升息等內憂外患下，「台灣房產淪房慘，這只是剛開始！」
連日來，台灣房市壞消息一則又一則，幾乎沒停。日前，央行無畏全球景氣下行，宣布再升息半碼。累計去年以來，央行利率連五升，房貸利率地板價正式站上2%，國內房市已經進入「高房價、高利率、高貸款期數」的「新三高年代」。
升升不息，房貸漲幅相當上班族一個月薪水
業界形容，升息，無疑是繼平均地權修法後致命重拳，奄奄一息的台灣房市如今只剩最後一口氣。
若以千萬貸款、30年本息攤還試算，每月房貸金額從五度升息前的3萬3608元，增加至3萬7263元，每年新增4萬4000元，相當於上班族一個月薪水。
「上一次銀行新承做房貸利率2%以上是2009年金融海嘯後，」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房貸利率將創14年來新高。加上近年房價連年飆漲，國人平均房貸金額更屢創新高。
根據聯徵中心2022年第四季資料顯示，國人Q4申請房貸的平均鑑估值，已達1225.4萬元，平均房貸金額達885.3萬元，雙雙創下歷史新高。高房價讓30年期房貸成主流，財務槓桿更擴增到極限。
知名商仲高力國際董事總經理劉學龍分析，以千萬貸款為例，利息一年就增加7.5萬元；貸款2000萬，利息增加15萬元，上班族能負擔的起？」
升息對建商影響更嚴重，「很多建商貸款都是10億元起跳，升息三碼，每年利息得多繳7500萬元。」劉學龍分析，台灣房市今年恐怕很難熬。
事實上，根據高力國際最新調查，被視為「房市景氣指標」的土地買氣，2023第一季交易金額僅145億元，創下史上第四低，慘況不輸金融海嘯重創。
其中，住宅區與商業區土地交易僅剩61億元與35億元，跌幅達八成，過去被視為資金避風港的商用不動產交易額也僅達150億元，年減63%。各項指標都呈現「斷崖式崩跌」，似乎預言「房市將跳水」，令業界憂心忡忡。
2023年第一季，土地交易直接跳水。劉學龍分析，建商買氣縮手，從去年同期的356億元，今年僅剩70億元。過去可帶來穩定租金收益的商辦，也不再受到壽險業青睞，金融保險商辦交易金額直接從去年同期的214億元，萎縮剩16億元。
企業看壞房市，一般民眾也保守觀望。根據永慶房屋會員最新調查顯示，認為房價看跌比例約40%，近九成消費者認為景氣不會變好。永慶房屋總經理葉凌棋分析，自1999年以來，台灣房市量縮，移轉棟數跌幅達二至三成僅約四次。
分別是2000年受到網路泡沫衝擊，較2019年同期減29.6%；2009年金融海嘯，年減24.0%；2012年因奢侈稅上路與選戰緊繃的總統大選影響，交易量較前一年同期減38.9%；以及2016年房地合一上路讓交易量年減32.7%。
今年因全球貨幣緊縮、經濟展望下修、兩岸關係不確定性大，預估2023年第一季交易量約6.1至6.4萬棟間，較2022年同期減少約28%。僅次於2016年43,182棟以及2017年的59,715棟，創下史上第三低，買氣明顯降溫。
房市急凍，建商改推「只租不賣」精品宅
房市急凍，買氣縮手，有建商乾脆不賣房，改推「只租不賣」精品宅。
麗寶集團旗下麗盛建設，就在緊鄰台北士林科學園區，僅一橋之隔的新北三重，打造「只租不賣」的「青漾寓所」時尚精品宅。強調「類飯店和商務旅館」，家具、家電一應俱全，一卡皮箱就能入住，飯店式物業管理甚至還提供輕食，12坪至16坪雙套房規劃，平均月租金2.5萬元。
事實上，這是麗寶首度進軍住宅租賃市場，「青漾寓所」則是地上權70年的住宅大樓。前幾年，房市大好，相較同業爭相標購重劃區土地，麗寶集團買地相對保守，擅長不量債權與地上權；一位業界人士分析，「現金流」是建商續命活水，這幾年，麗寶集團橫跨住宅、飯店、商辦、商場與觀光娛樂，就是要維持現金流續命活水。
麗盛建設總經理何昭宏說，看好士科廠商陸續進駐後，商務客與外派經理人租房需求將大增，首度嘗試的「只租不賣」精品宅，年初甫推出就被訂走10戶，其中不乏不想當「屋奴」的醫師與空服員。他透露，集團還有上萬坪地上權土地，未來不排除結合集團飯店，發揮縱效。
房市「三高」讓買氣縮手，建商不賣房，改當包租公；「只租不賣」會否成房市續命活水，值得關注。
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