房子口頭說給你？少做這些事 多繳稅還得跟兄弟分！

「這間房子以後是你的了。」陳小姐多年陪著重病的母親，這句話她聽了無數次。心裡也想著照顧母親多年，留個祖厝並不為過。直到母親離世，外縣市的兄弟姐妹回來，在靈堂低聲提醒：「房子不是妳的名字，我們要怎麼分？」她才驚覺那些承諾，在法律面前什麼都不是。

你以為的默契，法院不承認。踏取國際開發協理藍德義提醒：「長輩遲不處理產權，只會讓子女面對更大的難題。」子女們常認為長輩有口頭答應或錄音就等同有效的安排。實則不然，不動產贈與需辦理登記才生效，口頭、錄音、紙條、對話紀錄都只是意願表達，並不具有法律效力。

只要長輩沒有事先安排，一旦過世，該房產將列為「遺產」，不僅需繳遺產稅，還會變成多位繼承人公同共有，不論出租或出售均需要過半數共有人同意，光是談一場租約都要全員簽名。試想，手足均住在不同縣市甚至國家，要對這筆不動產做處置何其困難？

此外，因為公同共有人對全部應納稅捐需負「連帶責任」，因此公同共有者中，只要有人未繳納地價稅，其他共有人仍有可能因連帶責任被判定欠稅，而遭強制執行清償稅捐債權。

若想把房子給特定子女，最直接的方式就是辦理贈與並完成過戶。要留意這個過程需要繳納贈與稅、土增稅、契稅與印花稅。如果想要盡量降低贈與稅額，則可考慮提早規劃，將房子產權分割，每年過戶房地現值總額在244萬元以內（贈與免稅額）的產權持分給子女，逐年贈與直到完成所有產權移轉。

雙親健在者，可考慮父母之間先辦理夫妻贈與，將一半產權的贈與另一半，讓房產變成父母共同持有。因夫妻間的贈與不計入贈與總額，所以等同於每年度，雙親都可以「各自」贈與房地現值總額在244萬元以內產權給子女，可說是事半功倍。但是此做法需將每次產權移轉產生的代書與地政規費納入考量。

且採用贈與方式移轉者，需要特別留意「贈與時間」，因為依照《遺產稅法第15條》，如果在「死亡前兩年」的贈與，則會被納入遺產稅。因此長輩們若真有心將不動產「預留」給特定子女，則盡早規劃來合法節稅。

如果長輩們現階段想保留產權，又希望日後由特定子女繼承，則可透過「預立遺囑」。只是要注意遺囑的格式與見證程序，最好透過公證來強化效力，否則日後一樣容易被挑戰。另一種進階做法則是「設立信託」，長輩在信託契約中可以設定條件，例如「過世後由某人取得」或「分期取得使用收益」，這樣不僅可以有效控管資產流向，也能靈活節稅。不只是情感上的延續，在法律上站得住腳，才是真正的傳承。

如果你也有長輩口頭交代產權卻沒處理、不知道該怎麼辦的房子，不妨趁一切還來得及時，好好坐下來談一談，把該登記的登記、該規劃的規劃，或尋求專業的人員協助。因為最貴的不動產，不是房價，而是爭產。

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