房地產轉進市心「新戰線」 這產品成世代資產定錨點

近年房市政策「打住不打商」的態勢明顯，住宅市場受限貸管制措施影響，價格受到壓抑，甚至出現價值被低估的現象；相對之下，商用不動產則在自由市場下逆勢走強。根據實價登錄資料，台北市頂級A辦租金行情屢創新高，單坪5000元的紀錄頻繁出現，市場天花板持續被推高，若以壽險業投資不動產的最低租金投報率門檻2.545%回推資產價格，商辦行情每坪逼近190萬元。

根據市調單位觀察，今年以來頂辦市場出現一波高價租賃潮，包括南山廣場租金單價屢破5000元、A25富邦人壽預租價格亦站穩4200元，甚至有跨國企業以長年租約包下8層樓、估計總租金高達42.5億元；信義計劃區外圍的巨蛋國際中心出現4700元租金單價，台北車站商圈的皇翔台北廣場也出現4200~4300元的交易紀錄。

以北市頂級商辦平均月租4,000元計算，單坪年租金為：
4,000 × 12 = 48,000元
若套用壽險業不動產投資最低租金投報率門檻 2.545% 回推商辦合理單價：
48,000 ÷ 0.02545 ≒ 1,886,793元／坪 房價應達每坪約189萬元，已逼近、甚至超越市中心住宅產品行情。

觀察蛋黃區住宅市場，不乏兼具租金現金流與區位稀有性的置產型產品。以南京松江商圈的琢豐為例，近一年平均成交單價168.61萬元，租金約3600元，投報率約2.562%；永康商圈的PARK259單價約165.8萬元，投報率為2.605%；位於忠孝復興商圈的「志榮BR4」則以平均單價183萬元、租金單價4500元，投報率達2.95%，不僅優於壽險法定門檻，亦顯示市心住宅產品具備相對高報酬與穩定收租優勢。

此外，民生社區的漢來酒店式公寓，租金落在每坪4000~4700元，對照周邊中古大樓行情約126~140萬元，投報率約3.8%；大直明水路段的大直紅典飯店式公寓租金介於5000~7900元，成交單價僅約109萬元，租金報酬率上看5.5%。

綜觀租賃市場，為何蛋黃區租金水準仍高？關鍵在於，大型企業與高階專業人士看重的已非單純空間機能，而是門牌地位所代表的品牌價值與核心優勢，尤其信義計劃區、忠孝復興、台北車站等地段更是身分門面的象徵。

然而，在政策壓抑下，住宅市場回歸自住長期置產主軸，市中心地段的高端住宅更因穩定租金表現與價值支撐，成為高資產族資金配置的新焦點，對比過往商辦價格普遍低於住宅約15~20%，但近年在租金強勢推升與壽險資金挹注下，價差逐步收斂，反讓住宅產品顯現相對價值。以忠孝復興、信義計劃區等A級地段為例，不僅擁有頂級客層租賃需求與供給稀缺優勢，若能成為企業菁英、跨國主管的長租房東，可鎖定穩定收益，循著景氣循環，亦能實現收租＋增值雙軌穩健報酬！

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