房地產投資大戶開始倒貨，你會是最後一隻老鼠嗎？

這一年來，房價飆漲，民眾都覺得漲到「失心瘋」了。卻苦了一群首購族或想要換屋的自住客，這群人非常擔心：「自己會成為最後一隻老鼠」。最近，確實有投資大戶開始出清存貨，獲利了結、退出市場。連「吉家網不動產」董事長李同榮都不得不提出警訊，明年的預售市場將進入風險期！

在台積電投資效應、資金氾濫、原物料上漲、通膨等因素下，全台不僅蛋黃區，連蛋白區也愈漲愈兇。「吉家網不動產」公布今年第三季六都的房市季報，跟去年第三季同期相比，房價漲幅前十大的行政區，除竹北外，清一色都是有新興工業區題材的蛋白區，是50年來，蛋白區第一次強勁反彈的特殊景象。

由於吉家網在彙整實價登錄資料時，都是將新竹縣市跟桃園劃為同一區，所以非六都的新竹縣市也會被統計進來。比較今年第三季較去年第三季漲幅第一名的就是新竹縣竹北市，成長率高達25.01％，每坪平均單價從23.39萬增至29.24萬元。

高雄市的蛋白「岡山區」，漲幅達21.28％

新竹縣市非六都，吉家網將新竹、桃園歸類為同一區，竹北才會入列。資料來源：吉家網不動產

其餘的九大行政區，均為六都的蛋白區，第二名是高雄岡山區，增長21.28％，單價已來到18.35萬元。第三名為台南新市區，增加20.27％，單價快突破2萬元，為19.82萬元。

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，這一波房市上漲行情，完全是台商製造業大量回流所致，以半導體為首的科技業者大舉投資北中南的新興工業區，提供就業機會，並造就周邊商圈聚落榮景，導致過去基期低的蛋白區，因擴廠效應而全面翻升，增幅非常明顯。

正因房價連漲數十年不停止，讓有自住需求的民眾更為恐慌，尤其是今年，很多人怕買不到房，又擔心追到高點被套牢。

台南市漲幅驚人，第三季較同期成長11.39％

新竹縣市非六都，吉家網將新竹、桃園歸類為同一區。資料來源：吉家網不動產

投資大戶退出房市，趁高點出清庫存倒給自住客

確實，最近房市似乎出現了一股不尋常氣氛。

「大家房屋」企畫研究室副理郎美囡調查後發現，從2020年下半年受資金潮帶動，價量齊揚，導致預售屋新案開價不斷創新高，加上房地合一2.0從今年7月上路後，大幅壓縮短線操作的獲利空間，已有投資大戶擔心未來漲幅有限，斷然封手、退出不動產市場，並趁著這一波高點，出清所有庫存，倒貨給散戶或自住客接盤。

不僅投資戶大清倉，獲利了結，連買方也陷入觀望。郎美囡從房仲交易端發現，有不少買方認為房價「高不可攀」，轉為觀望，「買不下手了」。

起因於房市過熱，恐將引發政府下一波更嚴厲的打房，所以連建商也開始收斂行銷宣傳，加上營建成本增加、缺工缺料等因素，有些小型建商早已停止推案了，明年新案量應該會有所調控，「不過，房價還不至於馬上崩跌，目前並無下行壓力，供給端仍會堅持守住在高價位，」郎美囡分析。

至於，有首購或換屋需求的人該怎麼辦？

知名的房地產分析專家、景文科技大學財務金融系副教授章定煊提出三點建議。

首先，一定要「買實不買虛」，亦即不要聽到建設開發題材，就急著往前衝，例如某大廠到哪裡投資，就跟著搶進，一定要分析到底實質投資是多少？能帶來多少就業機會？對周邊聚落會帶來什麼實質幫助？「不要聽到風就是雨的，不細加研究，就去買房，」他苦口婆心說。

郎美囡的看法一致。她提供兩個價格區間做為參考，房市前一波多頭是在2013~2015年，當時房價處於最高點，2016年房地合一上路後，才開始修正，高單價的豪宅，以及當時的新興重劃區、新市鎮的住宅已有房價鬆動跡象。如果預計想在機能成熟或發展超過10年的區域買房，可以將2013~2015年的成交價當作高價水位來參考。「亦即盡量不要買到超過這個區間的價位」。

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購屋族口袋一定要深一點，以備不時之需

若是想買在近幾年新興的區域，由於沒有2013~2015年的資料，建議可參酌2019~2020年第一季的交易價及新案開價。

她進一步分析，全球疫情於在2020年初爆發，各國大灑幣救市，從2020年下半年起，交易價量齊揚。當時已銷售一段時間的預售案、新成屋，也跟著大盤拉高單價，但成屋並無營建成本上漲問題，建商也跟著漲價。

郎美囡說，「這個上升波段多數是被市場拉抬上來的，所以缺乏建設實現、自住撐盤的區域，房價易有鬆動風險，擔心買在高點者，或可將2019~2020年首季的價格作為購屋參考」。

據業者觀察指出，例如桃園青埔的軌道建設題材早已實現，周邊的生活機能還未完善，但去年單價已從三字頭漲到四字頭，如果自住客想要入手，真的要謹慎評估。

另外，這幾年火紅的新北市「央北重劃區」（中央新村北側）也會有價格鬆動的機會。

央北重劃區，從2018、2019年新屋開賣後，一路從五字頭飆到六字頭。業界人士分析，由於知名建商預售屋開價到六字頭，買氣旺盛，導致其餘建案也跟著追開到六字頭，去年甚至還開價到七字頭，目前有規劃中的新案，擬開價到八字頭。「但央北重劃區並無實質的建設題材，就算預計有十四張購物中心，仍無足夠的利多，可以拉抬到七、八字頭這麼高的價位，要特別小心」。

章定煊提出的第二個建議是，口袋一定要留深一點，以備不時之需。11月30日，美國聯準會（Fed）主席鮑爾不再以「暫時性」一詞來描述居高不下的通膨形勢。金融市場認為政策立場轉為鷹派，預計將提前至明年3月升息。

「跟美國連動的台灣也會有升息壓力，置產前多準備一點銀彈，以防房貸利息增加，」章定煊再次提醒。

郎美囡也附和說，近期很多客戶反映貸款條件落差太大，鑑估價極為保守、貸款成數普遍在七成以下，尤其是房價飆漲過快的物件，銀行只認飆漲前的價格，鑑估價與實際成交價差距頗大，容易造成買方的資金缺口，提醒簽約前務必向多家銀行詢問物件的鑑估價值，以免陷入自備款不足或繳不起房貸的困境。

炒地、炒紅單不收斂，房市就會被「炒焦烤爛」

章定煊特別提出第三個觀察點，就是美國的通膨走勢，一旦通膨持續惡化，「對於在美國這一艘大船旁邊的小船（台灣），馬上會搖晃得很厲害，房市首當其衝會受到波及」。

其實，多次對房市漲跌預估準確的李同榮，早於日前提出警訊。他指出，雖然近兩年房價上漲是有「基」（基本面）之彈，有「積」（台積電）就彈，但房價已逐漸進入超漲期。

李同榮進一步說明，如果炒地跟炒紅單不收斂，就會將市場「炒焦烤爛」。有三大理由，分別是中南部已充分反應房價低基期的補漲現象，會逐漸進入滿足點； 紅單猖獗造成假性需求過多，兩年後供給爆量後，會拉高預售市場的風險；假設政府在選舉壓力與民怨上升的壓力下，錯下重手，產生銷售停滯而成本增高的怪現象，房價就會硬著陸，一場大災難就會來臨！

「我不得不提出警訊，預售市場明年將進入風險期！」李同榮強調，明年想買預售屋的人要多加評估、謹慎小心，如果非要進場，一定要選擇生活機能好、交通便利的區域，以降低風險。

本文轉載自遠見雜誌