「房價真的跌不下去...」營建成本上漲2成、土地也漲1成 建商悄悄調漲成交價

葉佳華
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國際鐵礦砂大漲帶動國內鋼價上漲,近半年來鋼價漲幅已上漲2成,加上營造勞工缺乏,工資更是暴漲。(圖片來源/信傳媒編輯部)

營建成本近期持續飆漲,業者估計整體上漲幅度已高達2成之多,已有不少營造廠向建商提出「成本加成」的報價策略,甚至有些賣預售案的建商也部分改採「先建後售」,打算把上漲的營建成本反映在未來的房價上。一名建商直言,「成本漲成這樣,房價怎麼跌?」

營建成本上漲2成,營造廠苦不堪言

一般來講,營建成本的主原料包括鋼筋、預拌混凝土,觀察近半年國內鋼筋大廠豐興的報價走勢,去年8月初鋼筋價格每公噸還在1.48萬元,雖然9~10月微幅上調至1.53萬元,但幅度並不高,一直到11月開始,鋼價大幅走高,最高今年1月來到每公噸1.99萬元,儘管目前已回落至1.86萬元,但近半年來鋼價漲幅已有25%;預拌混凝土部分,北部地區報價也從每立方2500元漲至2800元。

面對鋼材、預拌混凝土等原物料價格上漲,推案在雙北市的品嘉建設、尚禹營造董事長胡偉良直呼從業30幾年從來沒見過這麼大幅度的漲幅,尤其營造廠不同於建商可以透過調整建案單價的作法,加上營造廠的毛利也不高,營建成本上漲10%幾乎就已超過負荷,因此近期營造廠的作法不外乎有3種。

第1種,營造廠透過與建商協商,冀望由建商全盤吸收,再藉由轉嫁消費者身上;第2種則是營造廠與建商協調各自吸收一半;第3種則有可能是建商不願意吸收,造成營造廠在新案還未開始之前就先落跑,乾脆擺爛不做,保命要緊,胡偉良說,「這種情形很多,本來價格都談好了或者才開工沒多久,營造廠就乾脆不做。」。

電子廠設廠搶建築工,造成工資暴漲

「工資上漲更是離譜!」胡偉良指出,模板工工資本來從1平方米500元不到,現在漲到7、800元;鋼筋綁紮工資也從原本的每噸4500元,現在也漲到至少7000元以上,總和下來營建成本的上漲至少都有18~20%,使得房屋每坪造價(每坪成本)大約增加2萬元左右。

昌益建設董事長、中華民國建商公會全聯會理事長楊玉全也認同此看法,他說,以前若蓋14層樓、地下3樓的建物,每坪造價大約8.5萬元左右,現在每坪造價都要加上2萬元,每坪造價來到10.5萬元左右,「如果像27層以上的超高樓層,每坪造價沒有12萬元是蓋不起來的。」

事實上,營建業缺工早在2年前就開始逐漸發生,再加上這一年來電子業在國內趕工設廠,直接加價搶大批工人,無法跟上加價的營建業工程直接大延宕,楊玉全說,過去一個500戶、15層的社區大約2年內就可以完工交屋,現在至少都要抓3年以上的時間。

楊玉全以自身的經驗指出,「去年我們到台南發包一個800戶的案子,在抓地下室以前,鋼筋綁紮工就發包講好了每噸4800元,結果年底要綁的時候,工人已經漲到每噸7200元,沒辦法如果不給他也叫不到工人!」

建商調升成交價,房價要期待下跌更難

另一名不具名的建商也直言,很多建商都在先前的預售階段就賣掉,但隨著營建成本不斷拉高,距離完工交屋的這2年內「真的痛苦萬分」,很多人以為建商賺很大,但其實真正賺錢的人是掃貨、賺價差的投資者,「政府不解決缺工的問題,但現實就是材料漲、土地漲、工資漲,要建商不漲價根本不可能。」

富旺國際總經理林宗毅坦言,去年底內部就已經調升一輪新案的成交價;富旺國際董事長林正雄更表示,根據過去經驗以及經濟學準則,若台灣GDP 4%、CPI 2%,整體房價至少年漲幅6%,但非全面起漲,而呈現建設利多區漲多的情況,年輕人必須體認到房價難下修的現況。

「營建成本上漲2成、土地成本也漲1成,因此新推案價格一定會反映成本上漲。」但楊玉全也無奈表示,現在政府只要市場稍微漲價就要打房,但實際上只要工資合理化,建材的漲幅就很有限,因此他呼籲政府應該要加速解決缺工的問題,建商才不致於會將成本上漲轉嫁到消費者的身上,若沒有從基層下手而一味打房,對於市場根本沒有幫助。

建商異口同聲地說,因為成本就這麼高了,房價實在不可能有下跌的空間,就算政府打房後,價格也是不會跌,但民眾受到市場信心影響,全年的買賣移轉棟數預估將會有所影響。換言之,一般老百姓若想要期待房價跌,恐怕不會這麼容易。

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