房價看跌人變少了 永慶業務總經理葉凌棋：房價第3季繼續緩跌 「2原因大跌不易」

房價看跌人變少了，比重收斂到37%！永慶房屋今（24）日下午舉行第三季永慶房產趨勢前瞻報告，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，目前房價正在跌，第二季下跌1.6%，第三季將繼續呈現緩跌。他說有二大原因，一是股市高點，二是景氣不差，「房價要大跌不易」，預售屋甚至不跌還在漲價中，政策難改變下想買房的等明年 ，房仲業業績都較去年縮水了四~六成之多，回到新青安推出之前。

此外，葉凌棋說，不過預售屋還在漲價中，因為預期推估二、三年後沒有限貸，不過今年迎史上最大交屋潮有10萬戶，中南部預售屋換約賣壓不小，預售屋轉售若是2021年、2022年交屋都還是「讓利出手」，最差頂多平轉，賠的要2023、2024年買的才會賠售。

民眾看跌房價比例從上季的43%收斂到37%

永慶房產集團業管部協理陳賜傑表示，據調查結果顯示，民眾看跌房價比例從上季的43%收斂到37%，35%認為購屋時機在未來一年。42%認為未來一年是最佳售屋時機。但受川普關稅及匯率升值影響，對於國內景氣偏保守，仍有不少人預期2026年才會是落底轉折點。

葉凌棋說，供應量大增，但房價沒太大修正，主要是因為整體股市還不錯，還在很高的位置，加上景氣還不錯，因此房價僅有小跌，沒有大跌的條件。過完年後全台看屋諮詢量已顯著高於去年，「不能買的就不買了，買得起的，該贈與、安排好能買的繼續出來看」，市場緩跌找到好房子「便宜入市」，他說顯示「消費者已慢慢適應政策了」，而且委售量也增加了。

房屋貸款方面，他說，從去年7、8月到現在「沒有好貸過」，也沒有「好等過」，嚴格程度沒有改變。今年經濟率維持3%相當好，沒有鬆綁管制的打算，更關注金融風險的問題。

新青安貸款銀行也要看所得，過去一年多前，年收入沒那麼高也能貸到八成房貸，但現在需要相當收入所得，否則貸不到八成，大多數成數都在七成左右，是現在比較符合現在狀況。房貸利率一直都很難貸到2.5%以下，信合社或農會要更高，市占率仍以國有銀行最高占五成以上，新青安貸款已大幅下降了。

全年房市交易量下修不到28萬棟 創2019年新低

2025年交易量估再下修至27.2~27.9萬棟，不到28萬棟，創下2019年來新低，年減20%至22%。第三季變化決定會不會跌破27萬標。第2季房價再度陷入小幅下修，預售、中古屋創六年新高，價差持續擴大，七都成交議價率9%以上的都超過五成。

七都第2季房價顯示「緩跌」，都保持小幅小跌的局面，台北成交量議價率9%以上占比逾七成，相比去年6、7月時的50%明顯成長。新北同樣4月起連二增，回到12%的議價率，桃園連三增創新高，10.8%議價率創新高，新竹9%以上占比逾五成，台中創一年新高將近一成，高雄創一年半新高的11.5%以上。

葉凌棋提醒，要關注國內第三、四季出口是否出現急劇變化，7月9日的全國對等關稅，8月的中美談話。4月景氣燈號恐將有顯著變化。成屋前4月全台交易量衰退24%，六都會區前五月衰退27%，新北、台南及高雄都突破三成，量縮下這三區特別明顯。

他也提及，預售屋去年6月交易量是四、五年最高的一個月，當時的單月預售1.8萬戶到現在連四個月低於5千件，衰退八成之多，連七個月年減五成。「預售屋相對冷靜。」

至於預售屋與新成屋價格有多大落差？台北市五年內價差從26%到54%，預售屋漲價幅度遠高於中古屋。新北市價差更大有61.7%，桃園約在42%左右。

台中是全台價差最大的，高達76.6%，五年前只差二成左右，台中預售與中古屋的價差最高，高雄也有60%。其他維持在45~55%之間。顯示預售與中古屋價差創六年新高。