房價快崩跌了？何時才是買房最佳時機？「看過2千間房」地產老手揭買點

【文／李寧】台灣房價居高不下，儘管央行祭重拳打房，卻未見房價有明顯鬆動的狀況，究竟2025年房價有沒有可能下修，也令人好奇買房時機會落在何時？對此，一名看過上千間房子、擁有豐富實戰經驗的不動產達人直言，買方的心理底價其實早就劃好了，並透露只要能買到「這種價位」就別再等了！

2025下半年房價會跌嗎？

2025年房市震盪不安，是否會如廣大買家所期盼，房價下跌能撿到便宜？

面對2025下半年房市，房市趨勢專家、吉家網董事長李同榮指出，全台房市在第一季就已進入初跌段，他也預告下半年將是房市主跌段開始。

李同榮指出，接下來房價發展會有5大走勢：

1、價緩跌、量緩增：只有價格全面鬆動，觀望買盤才會進場，交易量才會回溫，在下半年若如預期價格出現較大跌幅，剛需觀望買盤會較大回溫。

李同榮認為，價跌不是壞事，對市場交易活絡度才有幫助。

2.各行政區強弱更分明：以都會區來說，北部抗跌力較強，南部修正幅度較大；至於產品的話，預售屋下半年跌幅會較深，預期整體市場跌幅10至15%，依地區、產品而有所區別。

3.市場資金可能斷鏈：李同榮指出，短期內如果限貸政策沒鬆綁，市場資金斷鏈會愈來愈嚴重，將造成建商資金周轉不靈的風險。

他表示，銀行間已盛傳部分建商拿購屋者開立支票尋求貼現，資金斷鏈風險將在下半年會浮出檯面。

4.剛需買盤觀望：由於房價受利率高度關聯，如果銀行繼續維持偏高利率，購屋貸款負擔重，會抑制剛需部分買氣，銷售率難以上升。

5.預售屋跌勢加深：李同榮說明，中古屋房價已明顯下跌，新案房價卻以不同促銷方式顯示假性抗跌，「這非常不利後市，下半年預售屋跌勢一定會加深」，建商唯有先降價先贏，才能使市場恢復活絡正常。

2025房市進入修正調整期，下跌走勢會持續到何時？李同榮認為，「這波房市下跌走勢不會持續太久。」由於第六循環歷經七年多頭走勢，雖然技術面呈現下修走勢，但在通膨保值心態未除、經濟基本面沒太大利空壓力的情況下，剛性需求仍然殷切期待進場，跌勢不會持續太久，「最長延續到2026下半年就會止跌。」

何時才是買房時機？

受到政策、地緣風險等因素影響，不免讓人好奇現在適合買房嗎？對此，網友在臉書社團「買房知識家」發文指出，若把買房時機分為3個名次，他認為，「現在是第三名，今年下半年是第二名，明年則是第一名。」

不過，不少留言卻持不同看法，紛紛道「明明20年前才是第一名，10年前是第二名，5年前是第三名，現在都排不上名次了」、「20年前是我覺得最佳時機」、「其實幾年前的SARS疫情是最佳買房時機」、「哈，最好的時間是10年前，第二好是現在」、「1.105年（第一波打房最有效時）、2.110年（Covid疫情開始，起漲點）、3.現在（限貸）。」

面對未來，不少網友心目中的最佳購屋時機多落在2026或2027年，理由與地緣政治風險有關，但更多人認為，只要手上資金夠，「沒有所謂最低點，只有買跟不買而已。」

針對「何時才是購屋時機點？」「現在到底可不可以買房？」等這種萬年不敗的話題，自稱看過2000間房的房市部落客「老黃房市筆記」就直言，「如果你今天能買到2023年Q4的成交價，那就不要再等了。」

為什麼說2023年底是買方底價？「老黃房市筆記」回顧時間軸，從2023年8月新青安政策上路，政府補貼房貸利息以壓低購屋負擔，同年10至12月新青安上路後的第一波成交高峰，這是目前多數賣方「心理價位」的起點。直到2024年1月台積電搭上AI風口，當時股價爆發，進而帶動台積電概念宅房價暴漲，這段期間的成交價已內含政策紅利與買方信心，某種程度上成為「政策撐起來的底部」。

「換句話說，如果你現在談到的價格能回到2023年底的成交價，代表你撿到的是政策底部，這就是市場心理最低點之一。」

不過，要等到屋主降價到低於2023年Q4的價格容易嗎？他以投資客為例，「投資客會覺得這是『割肉』出場，無法對自己交代。你要他們降價？不是沒可能，但你要等對方破產、離婚、遺產分割、資金斷鏈，這種才會賣在2023年底以下。」

「老黃房市筆記」表示，連他自己都在找市場上的割肉盤，有經驗的買家也在找。「若你今天買到的是2023年8月的行情，恭喜你，你的買進成本已經比過去一年內進場的95%人都還低；這就是買點，別猶豫。」這不只是買到便宜，而是買在一個整體流動性還沒啟動前的階段，「這種價位再等，只會被市場收回去。」

至於房價是否有機會跌到比新青安前還低，他直言「不太可能」，目前建商正在撐工期、撐融資，若口袋夠深、有政策撐腰，建商寧可不開盤也不低價賣出。

他總結表示，「現在不是等便宜的時候，是比氣長的時候」；買房這場博弈，不是看買家等不等得到最低價，而是能不能在「價格回到合理區間」時準確出手。