房價下修15% = 預售屋斷頭？專家名嘴說法你信嗎?

房價下修15% = 預售屋斷頭？專家名嘴說法你信嗎?

【M傳媒房產中心／專題報導】

「房價不會崩盤，只會修正10%到15%」近期市場專家的這個預測，聽在眾多預售屋買家耳中格外刺耳。一位網友在論壇發出怒吼：「這根本不切實際！」他細算一筆殘酷的帳：若以貸款85%購入預售屋，遇到房價下修15%，不僅投入的頭期款血本無歸，還得倒貼仲介費與稅費，這種「賠了夫人又折兵」的困境，正是當前預售屋市場最真實的寫照。

預售屋買家困境

這位網友的擔憂其來有自。根據房產業者試算，若購買總價2000萬元的預售屋，貸款85%即1700萬元，自備款300萬元。當房價下跌15%，房屋價值僅剩1700萬元，此時若因個人財務壓力必須出售，不僅300萬元自備款全數蒸發，還需負擔約4%的仲介服務費（約68萬元）與相關稅費，總損失逼近400萬元。這種「資產變負債」的狀況，正是預售屋買家最恐懼的噩夢。

更深層的問題在於，這波房市調整恰好碰上全球升息循環與經濟放緩的雙重壓力。許多在2023-2024年房市高點進場的預售屋買家，正面臨交屋前的資金壓力測試。當寬限期結束，本利攤還的壓力湧現，若再加上房價修正，恐將引發一波「獲利了結變停損出場」的賣壓。

市場專家盲點

專家們「溫和修正」的預測，建立在幾個關鍵假設上：低違約率、剛性需求支撐、建商惜售。然而，這些假設正面臨嚴峻挑戰。根據銀行業者統計，2024年下半年以來，預售屋貸款的延滯率已出現微幅上升，雖然整體數字仍在可控範圍，但個案性的財務壓力正在累積。

特別值得關注的是，這波預售屋買家中有相當比例是投資客與首購族。投資客著眼於預售期間的槓桿操作，首購族則是被新青安貸款吸引進場。當市場反轉向下，這兩類族群的風險承受能力最為脆弱，可能成為市場最先鬆動的環節。

歷史教訓與當前差異

對比2016-2018年的房市修正，當時主要是投資客退場與供給過剩導致價格調整。但當前環境更加複雜：全球經濟不確定性、央行持續升息、打炒房政策發酵，以及營建成本居高不下，形成一種「成本撐住房價，但需求無力承接」的僵局。

房產業者私下透露，部分重劃區已出現投資客「平轉」求售的案例，只是數量尚未形成氣候。但若市場信心持續疲弱，這些個案可能如滾雪球般擴大，最終衝擊整體價格體系。

政策面的兩難

政府部門也陷入兩難困境。一方面要維持金融穩定，避免房市硬著陸；另一方面又要實現居住正義，讓房價回歸合理水準。這種「既要又不要」的政策矛盾，讓市場陷入更大的不確定性。

央行官員近期頻頻示警，要求銀行嚴控貸款成數與寬限期，就是預見了潛在風險。然而，這些預警措施能否抵擋市場趨勢，仍有待觀察。

M觀點

專家的10-15%修正預測，或許是基於總體經濟模型的理性推估，但對個別預售屋買家而言，這卻是生死存亡的關鍵數字。與其糾結於預測準確度，不如務實做好風險管理：保留至少24個月的周轉資金、審慎評估未來收入穩定性、避免過度槓桿操作。畢竟，在市場波動時期，現金流才是真正的王道。與其期待專家預測成真，不如讓自己立於不敗之地，才是面對市場變局的最智慧策略。