房仲最壞的時刻過了 張惠山 房價最壞的時刻還沒到！

房仲最壞的時刻過了 張惠山 房價最壞的時刻還沒到！

【M傳媒房產中心／專題報導】

「房仲最壞的時刻過了，但房價最壞的時刻還沒到！」點出房市最微妙、也最矛盾的氣氛。一邊是房仲業者感受到買氣回升，彷彿春燕報到；另一邊，購屋族心心念念的房價下修卻毫無影子，讓人苦笑：到底是市場要暖沒暖，還是房價在裝死？

房市交易量急凍，房產達人張惠山坦言「真的很冷」。

張惠山分析，這波動能主要來自「壓抑太久」的剛性需求，像是等了好幾年的首購族、空間不夠的換屋家庭。他們原先期待房價會因升息、景氣不穩而明顯回落，但一年又一年等下去，發現房價根本跌不動，只能硬著頭皮開始積極看房。

但房市真的復甦了嗎？這波只是「量回來，但價沒退」。

成交比以前難多了，買家覺得價格太高、賣家又不願意退太多，導致議價攻防持續拉鋸。現在要成交，比拼的是業務專業與溝通能力，早已不是「行情熱隨便就成交」的年代。

房價韌性遠比預期強大。

根據內政部最新房價指數，全國房價依舊高檔盤整，只有炒過頭的區域略微修正。專家指出，三大力量撐住房價：建築成本一路往上、通膨心理持續發酵、資金依然充沛。要讓房價真正下修，短期難度極高。

張惠山表示，目前市場明顯呈現「量升價穩」的格局。

他指出，供給增加讓價格不容易再創新高，但高成本讓建商也不可能大降價，形成一種「買方不追、賣方不退」的平衡。

這樣的氛圍對購屋族來說可說是折磨。

許多等待多年、手握頭期款的人正在進入最矛盾的心理狀態，在買怕買在高點，不買又怕未來更買不起。每一次打開房市新聞，心裡都在上演「進場 vs. 觀望」的心理戰。

張惠山 業者確實迎來久違的暖意，但房價這場寒冬仍難宣告結束。

房市正處在需求出籠與價格僵持的拉鋸期，任何一方風向轉變，都可能改寫市場走勢。對一般購屋族而言，與其天天盯著房價是否要跌，不如回到最重要的原點：自身需求、財務狀況、長期規劃。畢竟，房子最終是「住」的，不是用來猜漲跌的。當市場紛擾不斷，回到基本面反而是最務實、最安心的選擇。