我與買房子的距離:以繳房貸能力來反推最OK

·財經專家
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我與買房子的距離:以繳房貸能力來反推最OK
我與買房子的距離:以繳房貸能力來反推最OK

文/李美虹

「Coco姐,我已經存到300多萬元,我到底是該買房子?還是拿去投資?哪一個比較好?」32歲的Bob私訊我,提出了這麼個大哉問來問我的意見。

Bob的原生家庭在新北市,他為了工作方便,一年多前從家裡搬出來,到公司附近找了間雅房租賃而居,房租加上分攤的水電費,一個月大約要9千元。我知道的是,Bob從22歲出社會工作開始,先跟父母同住,每天省吃儉用,10年時間存下300多萬元,平均每年存30萬元左右,這對小資族來說,存錢成績算是相當不錯!

而Bob之所以興起買房念頭,一則是這一年多來租房子,他覺得居住品質不是很理想,二來他與女友交往了3年,最近也開始有結婚想法,因此想著是否應該先買間房子以做打算。

買房與否 完全取決於個人理財配置與家庭狀況

其實,買不買房子這件事,我個人始終認為這是很個人的問題。因為每個人的狀況都不同,工作的產業前景不同、薪水不同,所以對於許多人以「買房VS租房」為題吵得不可開交,我向來都覺得是一件很無厘頭的事。因為買房子或租房子都各有利弊,不能以偏蓋全,而且應該要完全深入瞭解每一個人的想法、資金運用情況、收入支出等等……,才能給出一個比較貼近當事人適合的建議。如果不清楚每個人的情況就胡亂給出一個建議,我覺得那是不負責任的作法。

舉例來說,幾年前有個好朋友想要換屋,從30幾坪換到地段更好的蛋黃區、坪數也更大的豪宅,房價逼近億元,他滿心想要換屋,但又怕決策做得太衝動,所以半夜來問我意見。

這位朋友是做電商生意,做得有聲有色,每年能淨賺幾千萬元,但我知道的是,他原本住的30幾坪房子才買7、8年,還算是很新的屋子,而且兩個女兒那時已經分別念高中、國中,再過個幾年就到了「可能」離家唸書或出國的時間,我問了一下他的財務狀況,他說,如果要買下蛋黃區那間百坪豪宅,他除了賣掉現在住的這間30幾坪房子,還要把他這些年賺的錢留下一點營運周轉金後,全部投入新房子的頭期款。換句話說,他電商生意的營運資金就不會像現在這麼多,同時,為了養房子,以及繼續籌措孩子未來學費、與夫妻倆的退休金,他在生意上就得再繼續努力拼鬥好多年。

聽到他的問題,我先問他一個問題:「現在的30幾坪,你們一家四口夠住嗎?」他說「夠住!」我再問他:「那你換房子的重點是什麼?」他回答;「因為我想在有生之年住進百坪豪宅內!那間房子真的太吸引我了!」

我聽完之後,分析了幾點給他聽。一是現在的房子30幾坪夠你們一家四口住,再過幾年,孩子就開始進入離巢期,到時可能會只剩你和老婆兩個人住,如果搬進百坪豪宅,會不會覺得太空曠了些?(當然是有點開玩笑性質,但我的重點是不要忽略孩子大了之後的離巢問題)

第二點是,這位朋友目前手上有幾千萬元現金,如果為了換屋,就把現金幾乎投進去,以他還在做生意的角度來看,風險會不會過高?因為生意景氣好壞沒人可以未卜先知,哪天或許碰上歹年冬,生意人可能需要準備更多現金在手撐過不景氣;第二點更重要,手上有幾千萬元現金,相當於現在夫妻倆就可以提早退休,生意輕鬆做,但如果為了換一間「豪宅」,而讓自己延後10年至20年才能退休,划算嗎?

我告訴他,如果他把手上這幾千萬元現金拿去做保守型投資,以4%來計算,如果是3千萬本金,一年就有120萬元獲利,10年後,本金至少就多了1200萬元,等到10年後,兩個女兒如果結婚了,你再把現在住的房子加上1200萬元換一間新房子,就可以讓你和老婆兩個人養老,而且本金還在,電商生意也能繼續穩穩做,會不會比現在將幾乎快全部的現金投入一間逼近上億元豪宅來得穩妥些?

他聽完我的分析後,覺得有道理,於是打消了買下那間上億豪宅的念頭。也好在他當初沒有冒進買下豪宅,因為去年他突然無預警中風,萬幸的是有上帝眷顧,他昏迷許久後奇蹟似的清醒,如今也慢慢恢復中。因為沒有冒進買豪宅,讓他的家庭財務狀況不至於在他中風期間陷入困境,這是我替他高興的地方。

用房貸支出不超過月收入1/3來反推可買的房屋總價

回歸到Bob身上。他現在存了300多萬元,到底是要先買房?還是先投資?我覺得Bob應該先自問幾個問題:一是300多萬元如果是買中古屋,還必須先扣掉150萬元左右的裝潢費,等於自備款剩下150萬至180萬元之間,以這個金額去換算能夠買到的房子總價,如果他和未來老婆兩個人婚後仍同時工作,家庭月收入在8萬元(預估),以房貸占月收入比例33%(一般房貸建議不要超過家庭總收入的三分之一)、房屋貸款成數2成、貸款期間20年、房貸利率為1.36%估算,Bob能買的房價總額是693萬元,約略是700萬元左右的房子。

如果婚後Bob家庭月收入可以提高到10萬元,其他條件不變下,那他能買的房子總價是866萬元,我們抓個整數約略是900萬元。

先算出依照自己財務狀況能夠負擔的房價,再來看目前市場上是否有相對應,以及Bob滿意的房屋產品。如果有,那麼Bob當然可以先買房子,因為買房子之後,房貸支出不會成為財務上的太大負擔。

但是,如果在700~900萬元的房價中,Bob一直找不到自己喜歡的房子,第一個方法就是必須提高房價總額,那就會加重日後家庭財務負擔,讓自己成為房奴。第二個方法就是延後購屋,如果結婚,可以選擇先與父母同住,或是租房子,再把300多萬元找一個相對穩健、投資報酬率約5%的投資工具,然後將每年獲利再持續滾入投資,5年後有機會達到約400萬元左右本利和。若一樣裝潢預算抓150萬元,那麼房屋物價總價大概可以提高到960萬至1000萬元之間。

買房子與否,重點在於取決於自身或家庭財務能力是否負擔得起,千萬不要打腫臉充胖子,我看過很多人衝動購屋之後,因為每月房貸金額佔家庭收入比重過高,而導致生活品質低落、夫妻失和的情況,尤其是在後疫情時代下,能否長期保住工作飯碗,讓收入不至於中斷……等等因素都必須考量進去,如果有把握,那麼就勇敢買房子吧!如果覺得不安心,繼續租房子或與父母同住,其實也很好!

個人簡歷

作者:李美虹

喜歡觀察周遭的人事物。雖然在投資理財媒體33年,對數字敏感,但卻不喜歡硬梆梆的數學,所以一直希望能用簡單的方式與人溝通理財知識。曾擔任《Smart智富月刊》總編輯、《Money錢》社長兼總編輯長,目前為《Money錢》顧問。

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