建立第二收入 如何從老房挑出黃金屋？

當準備好要開始經營包租生意，第一件事情就是找到合適的物件，來著手進行改造。但是並非每一間房子都適合拿來操作，需要考慮地點、樓層、周邊環境、屋況、格局，樓道梯間及鄰居 也都是觀察點。房子的地點、樓層及周邊環境，會影響將來出租的「賣相」；屋況及格局，則會關係改造成本；而樓道與鄰居，除了影響居住意願，也關係著將來經營過程能否順利。

我把挑選物件需要考慮的重點列出，再用「基本」、「加分」、「扣分」項來分級。「基本」項是要成功操作輕資產包租的必要條件；而「加分」項能讓房子出租的賣相更好；「扣分」項的出現，會影響承租意願、租金價格、管理風險、或者增加裝修成本。只要滿足基本項就是能夠操作的物件，出現扣分項不必然就是不能做，而是要多留意存在的風險；而會導致成本增加的部分，可以作為與屋主議價的籌碼，爭取租金優惠或者其他方式的補貼。

房型：二房東的利潤空間來自於針對屋況不佳的老舊公寓進行軟硬體的改造，使租金價值提升，因而如果是「屋況太好」的新房子，由於原始租金價格就已經在高點，反而沒有操作的空間。然而屋況太破爛，也會造成成本太高，因此需要挑選的是「可以正常居住只是欠缺美感的空屋」，30年～40年的中古公寓會是最適合的標的。

此外，要避開具有管委會的社區型住宅，因為我們使用輕裝修的改造方式，也不改動廁所，在5層樓以下的集合 式公寓大部分情況下是不需要申請室內裝修許可的，但如果是6層樓以上的集合式公寓，也就是華廈或社區型大樓，按照法規就必須申請室裝許可，管委會也有一定的規範與要求，例如在梯廳鋪設保護措施、收取裝潢保證金與清潔費等，都會增加施工的成本與難度，而且有管理員的大樓對於出租房管理較為嚴格，也會造成案件執行的阻力，所以社區型大樓反而不是我們青睞的標的。

地點：生活機能已經成熟的生活圈，才能納進更多的潛在租客，交通不便、生活機能尚未成熟的地區，例如新興重劃區，只能吸納有車的租客群，受眾非常有限，因此最好避開。生活機能佳的地點，也存在比較多的上班族，這會是我們主流客群，這也是共生公寓多存在於都會區的原因。另外，附近有夜市代表生活機能佳，但是千萬不要位於夜市或者市場裡面，居住最忌諱的就是髒、亂、吵，夜市及市場正好集滿這三樣特徵，是租客非常忌諱的地點。

樓層：一般來說有無電梯並不是租客最在意的要素，在雅房分租的情況之下，電梯其實對於租金的提升並沒有明顯的幫助，然而有電梯的華廈或大樓其原始租金會比沒有電梯的步登公寓高出許多，這會導致價差的利潤被壓縮，因此我更偏好無電梯的公寓。不過如果在有電梯的情況下還能與屋主談到低的租金，投報率計算之後仍有滿意的回報，還是可以操作，在相同的雅房租金價格下，租客還是更樂於選擇有電梯的公寓。

比較需要注意的是，不要選擇一樓或頂樓的房子。一樓採光不佳、濕氣較重、更易出現蚊蟲，較不受租客青睞，且一樓經常被以「店面」的租金價格出租，成本較高。頂樓則容易出現天花板漏水情況，會有潛在的維修風險，是需要留意的；而頂樓加蓋本身是違建物，隨時有被報拆的風險，所以除非是承租頂樓、而頂加以「半買半相送」的價格出租，才考慮一起拿下，但是不要單獨承租頂樓加蓋。

環境：租客在前往看房的路途當中，會留意房子周邊的環境，巷弄如果髒亂、陰暗，或者出入口開設於防火巷弄內、一樓沒有大門，都會影響承租意願，特別是女性，會擔心治安問題而不敢承租。如果樓下或對面就是宮廟，要留意是否有大量燒金紙、香爐的煙味，或者有誦經聲、經常舉辦活動，影響安寧。

屋況：在處理所有老舊公寓的屋況中，最怕的就是漏水，大面積的壁癌或滲水，首先要判斷該牆面是否屬於外牆迎風面，如果是，則多半由於外牆防水層年久失效，需要大面積從外牆重新做防水，裡面也要進行處理；若是與鄰居的共用牆、或是靠浴廁，則要判斷是否是水管破裂造成漏水。不管是以上哪種情況，都所費不貲，會很傷荷包，因此這種情況要與屋主協商，請屋主修繕 好後交房，或者代為處理後費用由屋主承擔。在所有投入翻修的成本當中，唯獨漏水這一項的費用切勿輕言幫屋主出，因為修漏費用可大可小，初期很難完整預估，所以在我跟屋主簽訂的合約當中，一定會加入「因房屋結構問題導致的漏水、滲水、防水層失效，費用由出租人負擔」一條。另外一個會導致成本大幅上升的是鋁窗，有隔音效果的鋁窗非常貴，所以要留意位於大馬路上的房子，窗戶的狀況如何、是否換新過，特別是靠馬路側的房間，這部分費用也可與屋主協商補貼。

格局：一般來說三房以上才能創造足夠的價差空間，並且，三房以上的居住人口才能達成共生公寓的軟性要件，也就是足夠的「人」。裝修要省錢的首要原則就是「不輕易動隔間」，因為每拆一道牆、再每建一道牆，都要花錢，沒有隔間的開放式格局會導致成本大幅上升，而傳統的木板隔間隔音不佳，很容易遭租客投訴，但木板隔間不論要拆除重建或改建，都是大工程，因此最好避開。房間沒有採光或對外窗就稱為「暗房」，大部分的租客並不喜歡，但是暗房不見得租不出去，如果設計吸引人、或者房子地點很好，還是能夠順利出租，只不過價格會比有窗的房間低一些，如果三個房間有兩間都是暗房，可能會因出租價格不理想，導致投報率不佳。

樓道與梯間：如果租客在看房的時候一進到樓梯間，就看到堆滿了資源回收的垃圾，會使租客擔心未來的居住品質，而梯間的整潔，也間接地反應了鄰居的素質。如果鄰居把鞋櫃堆置在門口，通常代表較不在意鄰居想法，未來如果有需要與他打交道的地方，往往會發現難以溝通。這種情況特別容易出現在老居民， 也就是原始屋主，對於他們來說，租房子的人都是後到者，他們是先來的，而且是屋主，擁有比較高的話語權，未來若出現利益糾葛，會是非常難纏的對象。

鄰居：除了觀察鞋櫃與雜物，如果有機會與鄰居擦身而過，最好先主動打招呼，作為試探，若對方給予善意的回應，可能會是比較好溝通的鄰居，若臭臉、不理人、甚至是抱持質疑態度的，就要有心理準備，對方並不歡迎新住民，有機率三天兩頭找麻煩，作為二房東，需要花更大的心力消除他們的疑慮，才能降低將來 經營公寓的風險。

有些同學問我：「透天的房子可以做嗎？」對於新手來說，除非這個透天厝是你自己家裡的房子，沒有租金壓力，否則不建議。我們所有提到的裝修方法和成本估算，都是基於「公寓」格局的建物類型，也就是單一樓層，而透天屋型的裝修成本會涉及到更多公寓不需要考慮的項目例如：化糞池、供水系統、庭院造景、外觀拉皮、更多的走道梯間與公共空間，因此透天的成本並 非是一層公寓抓30萬、3層透天就乘以3這麼簡單，往往會變成 是3、5百萬的事情，如果沒有一定的資金實力與裝修經驗，往往 執行結果會不如預期。

此外，同一個地點的出租房間數量越多，「去庫存」的壓力越大，在公寓的情境裡，一個房源地址我只要租掉3～4個房間就能達到預期投報率，但是透天厝的房源可能高達數十間，這時不但面臨非常大的出租壓力，而市場上同一時間在同一區域找房的租客人數卻是固定的，並不會因為這個區域的產品數量提供變多，客人就會跟著變得更多。因此量體越大的物件，空置率是越高的，空置率高帶來的壓力，進而會迫使經營者開放彈性租期，甚至不惜冒著違規風險經營日租，最後變成了既非長租公寓、又非合法青年旅館的四不像，不可不慎！

整棟式物件的裝修與經營方法相對於公寓來說是另一個全新的世界，除了對於裝修要有一定的經驗，還更要求財務控管及行 銷企劃的能力，即使是我已經擁有豐富的管理經驗並曾執行過整 棟與透天案例，也不輕易碰這一類型的案子，初學者切勿把心思 放在整棟式物件開發，先從公寓練手！

本文摘錄自書名：《不買房當房東：輕資產包租，建立可愛的第二收入，年投報率40%！》

作者：Tody 陶迪

出版社：時報出版