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市場喊冷很詭譎 推案逆勢上看8000億 928推案創新高背後的房市真相
文／游筱燕
台北市中山區1個預售屋案場開案已兩月餘，老闆卻笑不出來，他說：「我們來客150組，不算少，竟然1戶都沒有成交！」客人嫌賣太貴，但這是都更重建案，還要跟地主分，原本他想賣1坪100萬元，可是今年因工料雙漲，成本大增，計算下來1坪要賣超過120萬元才能賺錢，18~32坪的坪數規畫，總價就落在2700萬到3800萬元，「如果早一點推案就好了，很焦慮，擔心資金卡住，我只能盡量不去想，安慰自己選舉後能好轉。」
預售屋急凍》北市7月只交易110件
根據《財訊》報導，傳真廣告協理陳斯昭分析，今年以來雙北市預售屋開出的平均單價比過去成長1成以上，第2季遇股市下跌，民眾對未來經濟產生疑慮，銷況大不如去年，除剛性買盤及較低單、總價產品才可能成交，據悉已有代銷業者對於報價和廣告量全縮手，去年代銷用高於市價行情10~15%報價搶案情況已不復見，「因為市況若一反轉，賺3個案場都不夠1個大虧！」
交易狀況到底有多低迷？《財訊》與樂居合作，獨家取得實價登錄上的預售屋和中古屋的成交件數，該交易件數可以設定條件別，鎖定產品、用途類型，比買賣移轉棟數，更能即時、精準地說明市況表現。
首先看預售屋部分。逐月檢視各縣市的交易件數，6都全部衰退，台北市和台南市衰退最嚴重，短短1年之內，每月最多件數與最少件數時相比，皆衰退8成；台中市也衰退近8成。細看交易件數，台北市交易件數最高時為2021年10月，達556件，最低是2022年7月，只剩110件，今年3月以來，逐月遞減；桃園在2021年11月成交高達3000件，創下6都中單月成交的最高紀錄，但是今年6月僅剩近900件，降溫情況非常明顯。
中古屋量縮》中南部房價短期難再攀高
再從成屋（中古屋）交易件數看，排除1樓、車位、透天厝、農舍、工廠及倉庫等產品，鎖定住家用途，可以發現6都多半在2021年9、10、11月交易件數創下高點，全部都在今年7月創下低點。1年來最多件數時與最少件數時的跌幅介於48%至68%，高雄跌幅最大達68%，新北居次減幅54%，量縮狀況一樣嚴重。
樂居創辦人李奕農，接受《財訊》採訪時表示，交易量低迷，主因是反映今年初房價上漲後，民眾認為已達房價天花板，追價意願不高，所以銷售一定會慢下來。另一原因出自貸款，好比竹北，年初有1個社區從20萬元跳升40萬元，銀行鑑價根本鑑不到！拉升自備款門檻。
住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨則指出，中古屋由於自備款壓力較大，原本就已經形成購屋門檻，加上升息後每月負擔明顯增加，自然降低買房意願。在此同時，許多賣方並未意識到市場風向已變，對價格仍有堅持，也讓交易膠著，買氣不振。普遍來說，北部因房價較高，買氣早就已經轉冷，現階段也就維持現況。在中南部過去的火熱狀況已經不復見，最終還是得回到供需的基本面，價格想要在短期內再寫下新高，難度恐怕很大。
不過弔詭的是，《財訊》分析，根據591新建案統計，被視為下半年風向球的928檔期，卻在交易量不佳下，全台飆出逾8000億元驚天巨量，不僅高出去年同期逾兩千億元案量，年增幅高達4成；台南市總銷更一舉突破700億元，較去年同期成長13倍，令人跌破眼鏡。
買氣不好說》利空罩頂推案可能延選後
細究原因，其實個案數並沒有變多，而是幾個大量單一個案成就爆量，如450億元的「Diamond Towers台北之星」，讓台北市成為該檔期推案量最大的城市，案量逼近千億元；台南市也因為東區推案「浩瀚無極」，光一個案量高達288億元，創下台南前幾名推案紀錄。
根據《財訊》報導，《住展》雜誌研發長何世昌指出，今年928檔期預估會有更多建案延到選後推出，因此爆天量的縣市不多，而北台灣量能有限。以總價帶來說，台北市在3500萬元以下的成交比較好，新北市2000萬元以下的個案較佳，總言之，只要是達到央行限貸令門檻的都不好賣。
何世昌說，今年以來，疫情、打房、升息、選舉、經濟衰退疑慮、第4次台海危機，以及芮氏規模6以上地震，幾乎所有的利空都出現了，堪稱是百年一遇。在往年，一旦發出上述2、3個利空，房價早就跌了；但今年只是買氣變差，主因是利空因素實在太多，只是還沒到價格下跌的程度。
《財訊》報導指出，唯須注意的是，在買氣疲弱時期，爆大量並非好事，假如選後買氣無法有效提升，可能出現供給過剩的危機。何世昌建議，投資人要理解「房價沒有無限上漲」這回事，該衝的時候就要積極，該縮的時候應要保守，才能持盈保泰。…（本文出自《財訊》雙週刊669期）
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