工商社論》論加速都更面面觀

面對都市更新進展緩慢，卓揆日前透露，正研擬「自主都更」的新模式獎勵措施，並於明年度總預算中編列經費，成為推升都更動能的新解方。此一創新模式立意甚佳，惟實務上複雜度及難度頗高，除非法制面規劃周延，才可為都更注入蓬勃活力。除此以外，雙北老屋太多，政策誘因不足，執政者應以宏觀視野端出都更戰略，兼顧速度和規模，多路並進，達成擴大內需及市容更新的雙贏目標。

據統計，全台老屋約550萬戶，台北市屋齡30年以上老屋約65.4萬戶，新北市則有近83萬戶，雙北合計約有150萬戶，其中台北市老屋逾7成，全台最老，就防災角度言，重建顯得迫切且必要。去年北市都更送件九年來首破百，成長逾7成，但都更仍遠遠不及危老件數。以拆除重建速度來看，雙北老屋想完成都更重建，得花上逾千年。

政府希望推動「自主都更」，讓都更多一個選項，由地主組織成立社區更新會主導實施都更，不再被動等待建商提案，無可厚非。不過，不少建商和專家認為，實務上恐怕做不到，畢竟都更充滿太多高度專業且複雜界面，社區住戶很難擁有完整的都更知識含量，更難整合釘子戶。

倘若將自主都更政策目的設定在「讓地主多分一些」，亦即定義為「社區所有權人自主出發，非而百分之百出資人或經營者」，較易踏出第一步。

依專業之見，地主欲多分回容積，有二條途徑可以考慮。其一，仍以建商為主的模式，現行都更權利變換，建商會找三家估價師估算都更後的價值，但過去估價的行情並不透明，估太高建商分的比例少。倘若今後地主願擔任投資人之一，共同出資負擔興建成本，而非全由建商出資，地主就能多分一些回來。

其二，推動以地主為主的自主都更模式。此需在市場快速建立「專業服務團隊」，協助地主找得到專業團隊幫忙，包括整合服務業、全案管理服務業，都應加速法制化，這些團隊又和建築經理公司、資產管理公司、銀行等密切合作，由地主主導的自主都更就更有可行性，且連建商都可參與團隊協助整合。

換言之，社區地主可能沒有那麼大財力，或無力承擔管控建案品質、以及容積獎勵多蓋出來房子自銷的市場風險，因此，仍可視個案洽談，保留4或5成「招募」建商投資，參與整合或經營管理，雖主導者為地主，但不排除建商參與。

所謂「魔鬼藏在細節裡」，推動自主都更相關遊戲規則，合約範本，專業團隊組成的能力，導入都更金融服務團隊等配套，都得透過專法或方案明確訂定，讓專業團隊有序地進入自主都更機制協助，以免市場出現各種亂象。

除了擴大自主都更外，台灣地處地震帶，預防性都更有其迫切性，尤其土壤液化潛勢區的雙北市首當其衝。2023年花蓮規模6.2地震時，有專家就提出警示，倘若發生在台北市，可能導致約4,000棟建築倒塌。此一說法並非危言，由政府主導的「公辦都更」更有其必要性。

危老重建的幅員應從雙北市為起始點，可委託學者專家針對150萬戶30、40年以上老屋進行分門別類調查及研究其耐震度，逾40、50年屋齡的危險老屋，宜祭出更大誘因，強制手段，優先納入政府強制主導更新重建範疇，採取非常手段，才有加速、加大推動都更的可能。

既然政府要檢討法規，何不師法同樣位處地震帶上的日本及土耳其，訂定預防性災害都更專法，唯有政府扮演更積極角色，才能化解都更整合及住戶溝通的難度，同時簡化都更程序，加大補助與獎勵力道，政府主導可和建商為主或住戶自主都更並行不悖。胡蘿蔔與棒子齊下，加速強拆危險老屋，以免淪為都市的「堰塞湖」。政府展現積極作為，讓雙北市門面加速煥然一新，增加城市之國際競爭力，並將危害降至最低，此其時矣。

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