川普50年期抵押貸款構想遇冷專家警告：長期損害房主財富積累

鉅亨網編譯劉祥航綜合報導

2025年11月12日週三上午6:50

在美國總統川普所屬政黨，輸掉幾場聚焦生活成本問題的關鍵選舉後數日，川普提出了 50 年期抵押貸款的構想。此提案旨在幫助選民解決他們最關切的住房可負擔性問題。川普在周一 (10 日) 播出的採訪中表示，這「意味著你每月只需支付更少的錢」。

然而，長達 50 年期的房貸計畫在住房業界難以獲得支持。專家們大多將其視為一種短視模式，認為它難以真正減輕購房者的成本壓力，並且從長遠來看會損害房主的利益。

總成本激增與財富累積受損

業界擔憂，支付房款的時間延長至 50 年，將會大幅增加房主支付的總利息金額，同時減緩他們房屋淨值的累積速度。全國住房會議 (National Housing Conference) 總裁兼執行長 David Dworkin 指出，「50 年期抵押貸款會大幅削弱房屋所有權的最大價值 —— 財富積累」，並強調隨著時間推移，淨值的損失會迅速抵消每月還款所節省的金額。

全國房地產經紀人協會 (NAR) 首席經濟學家 Lawrence Yun 提供了具體數據來佐證這一擔憂：假設一筆 42 萬美元的抵押貸款，首付 20%，利率 6.3%。相較於 30 年期貸款，50 年期貸款的月還款額將減少 236 美元。但 Yun 警告，在整個貸款期限內，房屋的總成本將升至約 110 萬美元，多支付的利息接近 36 萬美元。

淨值累積的緩慢性是該計畫的一大弊端。Yun 指出，借款人需要近 40 年才能還清一半本金，這意味著大多數借款人要到最後十年才能開始累積可觀的房屋淨值。鑑於 NAR 上周報告指出，美國首次購房者的年齡中位數已升至創紀錄的 40 歲，這種緩慢的淨值累積問題尤為突出。

加劇房價壓力與「換房」難題

專家們還警告，在目前住房供應短缺的市場環境下，50 年期貸款可能刺激住房需求，進一步推高房價。

此外，房屋淨值積累緩慢將使房主「換房」變得非常困難。Yun 解釋，「換房」是指房主通過出售現有房屋兌現淨值，以購買更貴或更便宜的住房。

實施面臨的法律與監管障礙

該構想的實施也需要時間。首先，消費者金融保護局 (CFPB) 必須修訂「合格抵押貸款」(QM) 規則，允許期限超過 30 年的貸款獲得該資格認定。由於規則制定需要履行公示和意見徵詢程序，這一過程至少需要一年時間。

抵押貸款銀行家協會發言人 Falen Pitts 指出，房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 目前不得購買非 QM 抵押貸款，這使得放貸機構推出 50 年期抵押貸款產品的意願可能不高。

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