居住正義》該不該打房央行內部鬧分歧 學界:抑制高房價政府有3道防線

葉佳華
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今年下半年在疫情稍歇後,房屋成交量及房價皆齊揚。(攝影/鄭國強)

近來房市買氣爆棚,上周竹北地區再現秒殺建案,更離譜的是,案子還沒開賣前就有大批人潮漏夜排隊,讓不少打算買房的購屋族全都看傻了眼;房價更是驚驚漲,業內人士則指稱,大環境下讓國內資金淹腳目,除非兩岸開戰,否則房價再跌機率困難。

房價上漲與經濟基本面脫序

事實上,不管是從國泰房地產指數、信義房價指數,幾乎都可以見到今年第2季的房價指數已比去年同期上漲,代表房市新建案銷售概況的國泰房地產指數第2季指出,全台可能成交價已比上一季上漲4.08%、也比去年同季增加9.38%,其中第2季又以台中市比上一季上漲24.14%最多;至於關注成屋的信義房價指數也同樣顯示,第2季也比去年同期年增2.77%。

「政府現在要做的措施應該是要抑制房價出現不合理的上漲,並不是要將市場打垮。」景文科技大學財金系副教授章定煊指出,其實早在去年下半年房價就有上漲,而當時國內是因為有台商回流、經濟基本面良好所支撐房價;但現在房價上漲速度過快,但台灣的經濟成長率今年還不到2%,房價漲勢已完全背離了整體經濟基本面,「這是一個不合理的上漲,有投資炒作的存在。」

章定煊認為,現在的房價之所以不合理,主要是因為持有稅低才導致資金一股腦地往房市跑,形成「大戶養地、小戶養房」,而原本就需要資金投資的產業反而得不到投資,造成整體經濟基本面難以振興。

央行內部意見鬧分歧

今年10月初,央行副總裁陳南光就公開撰文提出示警,表示房價持續上漲將對台灣資源配置造成扭曲,更損及長期經濟與生產力。他認為,政府應該在房價大幅上漲預期形成前就超前部署,防範金融循環的中期風險。

還記得國慶當天,總統蔡英文發表演說時也曾說:「疫情後的經濟、產業發展,可能會有失衡的風險,資金供給大幅的增加,也可能帶來後遺症。」這一段話也同樣引起了市場側目,外界也紛紛猜測,政府是否提前測試市場反映、央行在為打房舖路?

但儘管社會輿論多呼籲政府應該出手打房,但陳南光的公開撰文更透露出央行內部對於打不打房的意見分歧。像是身兼央行常務理事的合庫金董事長雷仲達日前向媒體表示,目前房市成長應屬於健康穩健,雖有部分區域的補漲但並非是全面性上漲,但還不致於過熱。言詞下透露出,認為央行還不需要採取打房措施。

除了雷仲達以外,央行總裁楊金龍上周在立法院備詢時也強調,央行的職責在於維持金融穩定,關注銀行業對於不動產授信風險控管,但目前銀行的風險控管尚屬良好,8月底銀行的購屋貸款及建築貸款逾放比率分別僅有0.14%、0.12%,因此認為目前並非打房的適當時機。 

學界:抑制高房價政府3道防線

章定煊指出,一般來說,抑制高房價,政府有3道防線,其中的第1道防線就是央行可祭出選擇性信用管制,能針對投資買房者或買房熱區降低貸款成數、甚至是提高貸款利率,工具相對具有彈性。

章定煊對於近期央行總裁楊金龍的銀行業風險控管良好一說,卻有些微詞。他指出,中央銀行是國家的銀行負責貨幣政策及維持金融穩定,但金融穩定不僅只有銀行,還包括民間金融,但央行開口閉口全是銀行,不該只單方面關注銀行授信風險。

他認為,央行應參考2010年6月所進行的一系列針對性審慎措施,實施房市選擇性信用管制,尤其對於非自用的自然人或法人購買住宅,應在貸款成數、年限、利率及寬限期等條件上限制。

持有稅偏低,稅率與稅基該調整

第二道防線則是財政部的稅制。章定煊指出,持有稅偏低在於稅率與稅基,尤其嚴重問題又落在稅基(公告地價與房屋評定現值)身上,但是真正能決定稅率與稅基又由地方政府「一把抓」,造成許多地方政府為了避免失去選票,稅基已落後市價一大截。

所謂的稅基能反映一間房屋的市價,但長期以來房屋稅的稅基不到市價的10%,也就是沒有真正反映出市價;其次,目前的房屋稅條例針對個人或法人持有「非自住」房屋超過3戶以上者,中央明定稅率應課徵1.5%~3.6%,但問題是,該差別稅率是由地方政府訂定,許多地方政府多採行最低且單一稅率。

雖然財政部近期透露,已經發文要求地方應針對房地產評定現值,以及有3戶以上非自住房屋採取適當稅率,呼籲地方與中央聯手抑制高房價,但章定煊質疑,現在各地方的房屋現值多是地方政府透過評議委員會「操縱」,財政部僅僅發文要求會產生效果嗎?他認為,最好的方式應由中央來訂定稅基、由地方訂定稅率。 

第三道防線才是行政管制。但章定煊指出,所謂的行政管制就像是中國所實行的限購令,通常台灣並不會走到這一步,以前也未曾做過類似的行政管制。

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