學會算價 提高營建股投資勝率

學會算價 提高營建股投資勝率

整理:周明欣

營建股股價波動幅度劇烈、獲利很難評估,不適合投資?投資達人丁彥鈞對此卻有不同看法,他認為營建股的股價其實常被低估,只要用對投資方法,找出獲利即將爆發的低價營建好股,就有機會賺取價差。

而他也在《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》一書中揭露自己的投資祕訣,利用這一套方法,讓他在營建股投資上捷報頻傳。

就以台灣亞銳士股份有限公司(簡稱亞銳士,股號6171)為例,他通常會先利用財報資訊檢視個股的基本面,接著再利用各種公開資訊推算各建案的EPS,以及個股未來合理的目標價。步驟如下:

步驟1》以投資評分表 檢視基本面

在2019年6月13日開始關注亞銳士的丁彥鈞,依其評分模型來評估,該公司成長性為7分,獲利性為2分,穩定性為13分,安全性為8分,價值性為12分,加起來共42分。

雖然亞銳士整體的分數偏低,但是依據2018年的年報來看,亞銳士手上共有4個建案(大城仰雲、四月泊樂、八月小確幸和十二月滿),全部都預計在2020年完工,相當集中。

由於亞銳士的股本僅7億5,352萬元,算是小型的建設公司,只要某個建案完工入帳,就容易衝高每股盈餘(EPS)。也就是說,亞銳士的獲利在2020年將產生大爆發,就值得關注研究。

步驟2》蒐集財報等資訊 預估建案未來每股獲利

接著則推算各個建案的未來每股獲利。以「大城仰雲」建案為例,可以591房屋交易網的售價進行推估,方式如下(為了簡化計算,千元以下採四捨五入):

①營業收入:「大城仰雲」建案住宅有256戶,一戶售價698萬元起,總銷17億8,688萬元。平面式車位有92個、機械式車位有173個,估計平面式車位一個140萬元,機械式車位一個70萬元,總銷2億4,990萬元。店面共有9戶,一戶2,500萬元,總銷2億2,500萬元。將住宅、車位和店面的總銷金額加起來,可算出「大城仰雲」建案的總銷金額為22億6,178萬元。

由於此建案是亞銳士和大城建設合建分售(大城建設提供土地、亞銳士為建設公司),故而依據亞銳士於2014年11月12日公告的資訊中可以得知,建設公司可以分得的比率為42%,也就是9億4,994萬8,000元。

②營業成本:由於此建案為亞銳士和地主合建,故而無須計算土地成本。

至於建築物成本的部分,從亞銳士2019年第1季個別財報的附註中可以知道,「大城仰雲」建案的成本為6億8,285萬7,000元。

③營業毛利:將總銷金額扣除建案總成本之後,可以算出營業毛利等於2億6,709萬1,000元。

④營業費用:營業費用率估計為總銷金額的9%,即8,549萬5,000元。

⑤營業淨利:將營業毛利扣除營業費用可算出營業淨利,為1億8,159萬6,000元。

⑥所得稅費用:由於亞銳士在此建案中沒有土地,所出售的房屋全部都需要課稅,故所得稅稅率以20%估算。將營業淨利乘以所得稅率可算出所得稅費用為3,631萬9,000元。

⑦稅後淨利:將營業淨利扣除所得稅費用,可以算出稅後淨利為1億4,527萬7,000元。

⑧EPS:將稅後淨利除以股數7,535萬2,000股,可算出EPS為1.93元。

利用同樣方式推算其他建案可知,「八月小確幸」EPS為1.9元、「十二月滿」EPS為0.97元和「四月泊樂」EPS為3.96元。

由於591房屋交易網的每坪售價,低於附近區域的行情,所以我們可以再拿亞銳士的財務報告出來估算,看看前面估計的數據是否準確。

依據亞銳士2018年第4季個別財報可知,亞銳士2018年12月31日的在建房地成本和淨變現價值相差7億6,146萬1,000元,該數值為建案全部完銷後可得的獲利。將該數值扣掉所得稅(假設稅率為20%)後,再除以股數7,535萬2,000股,即可算出EPS約為8.08元,與表2的4個建案EPS合計數8.76元接近。

步驟3》將獲利折現
估算股票未來價值

確認推估的獲利數據大致正確以後,接著可再對個股進行估價。若依據純學術的模型,假設亞銳士的折現率為15%,則將未來的每股獲利,以折現率換算成現在的價值。用目前(2019年6月13日)的每股淨值14.51元,加上2019年到2021年的EPS折現,則可以推測出亞銳士當時的理論價格為21.67元。

然而,當時亞銳士的建案並未全部完銷,所以我認為換算出來的現值,一定會低於21.67元。因此,我於2019年6月13日保守估計亞銳士有20元的價值。

由於建案銷售順利,亞銳士的股價於2019年9月5日,果真漲到20元。以2019年6月13日收盤價12.65元買進亞銳士,並持有至2019年9月5日以目標價20元賣出來看,總共持有84天,還原息值後報酬率為60%(亞銳士於2019年8月1日發放現金股利0.2元),年化報酬率664%。

雖然亞銳士的股價有漲到他當初設定的目標價,但他提醒,用模型導出的每股理論價值隱含諸多假設,與實際股價會有差異,故而每股理論價值並非目標價,須視建案實際銷售情況調整。投資具有風險,買賣決策請自行決定。

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    【公告】長榮航補充說明於109年5月13日董事會決議發行國內第四次無擔保轉換公司債事宜

    日  期:2020年06月04日公司名稱:長榮航(2618)主  旨:補充說明長榮航於109年5月13日董事會決議發行國內第四次無擔保轉換公司債事宜發言人:陳耀銘說  明:1.董事會決議日期:NA2.名稱﹝XX公司第X次(有、無)擔保公司債﹞:長榮航空股份有限公司國內第四次無擔保轉換公司債3.發行總額:發行總面額新台幣100億元整為上限4.每張面額:新台幣10萬元整5.發行價格:依票面金額100%~100.5%發行6.發行期間:5年7.發行利率:票面利率0%8.擔保品之種類、名稱、金額及約定事項:不適用9.募得價款之用途及運用計畫:償還銀行借款及公司債10.承銷方式:以詢價圈購方式對外銷售11.公司債受託人:國泰世華商業銀行股份有限公司(新增)12.承銷或代銷機構:凱基證券股份有限公司(新增)13.發行保證人:不適用14.代理還本付息機構:本公司股務部15.簽證機構:不適用16.能轉換股份者,其轉換辦法:相關轉換辦法將依有關法令辦理,並報准證券主管機關後另行公告17.賣回條件:相關轉換辦法將依有關法令辦理,並報准證券主管機關後另行公告18.買回條件:相關轉換辦法將依有關法令辦理,並報准證券主管機關後另行公告19.附有轉換、交換或認股者,其換股基準日:相關轉換辦法將依有關法令辦理,並報准證券主管機關後另行公告20.附有轉換、交換或認股者,對股權可能稀釋情形:相關轉換辦法將依有關法令辦理,並報准證券主管機關後另行公告21.其他應敘明事項:本次發行國內第四次無擔保轉換公司債之發行價格、發行總額、發行條件、計畫項目、資金運用狀況及其他發行相關事宜,如因法令變更、經主管機關修正、客觀環境改變或其他事實需要而須調整修正時,授權董事長或其指定之人員全權處理之。

  • 新聞
    中央社

    【公告】傳奇 2020年5月合併營收2.94億元 年增-2.36%

    日期: 2020 年 06 月 04日上市公司:傳奇(4994)單位:仟元

  • 步步解封  黃偉哲廣邀四方遊客到台南安心旅宿
    新聞
    中廣新聞網

    步步解封 黃偉哲廣邀四方遊客到台南安心旅宿

    中央流行疫情指揮中心宣佈若到6月7日維持本土零確診,屆時將擴大開放國內民眾正常生活,自疫情逐漸趨緩,臺南市即開始推動「臺南市安心旅宿」認證,至5月下旬已有近150家檢查合格,黃偉哲市長今(4)日親自蒞臨香格里拉台南遠東國際大飯店,與周麗華總經理共同宣傳安心旅宿標章,廣邀全國民眾安心住、放心玩台南!黃偉哲市長說,即將面對解封防疫新生活,很多國家目前都還去不得,但國旅準備好了,臺南的業者提供了[...]

  • 首屆2020年全國有機茶評鑑  採用TAGs分類分級系統
    新聞
    中廣新聞網

    首屆2020年全國有機茶評鑑 採用TAGs分類分級系統

    為帶動臺灣有機茶產業,讓兼具生態理念與風味品質的臺灣有機茶,更有競爭力。財團法人慈心有機農業發展基金會偕同農委會茶業改良場、新北市政府等單位,聯合舉辦「第一屆2020年全國有機茶 TAGs 分類分級評鑑」活動,共有225款茶品報名參與評鑑。沿襲過去兩年舉辦的有機包種茶評鑑,今年首次加入有機清香烏龍茶(球形),共兩款茶品評鑑,並且採用茶業改良場建立的臺灣茶分類分級系統(Taiwan-tea [...]

  • 1/4同意就能罷免!柯文哲:想一想好可怕 制度該檢討
    新聞
    EBC東森財經新聞

    1/4同意就能罷免!柯文哲:想一想好可怕 制度該檢討

    高雄市長罷免案將於6月6日舉行投票,根據選罷法規定,罷免只需要達到原本選舉區選舉人總數的1/4以上就會通過。對此,柯文哲今天在北市議會表示,「這樣很危險,想一想很可怕」,坦言這樣的制度真的有需要討論一下,如果拿同樣的力道打柯,我會擋不住。

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