央行打房有用嗎?房地產上漲四大原因

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作者:陳唯泰

【外資賣股提款意在匯市】

外資對台北股市,已經連續7天提款,不少人都在問:「台北股市有這麼差嗎?為什麼外資要一直賣!」。其實這個答案可能不在股市,而是在「匯市」。為什麼是匯市呢?請先參考下圖一。

附圖一、新台幣兌美元走勢

資料來源:StockQ
資料來源:StockQ

附圖一是近一年新台幣兌美元走勢,原本一直維持強勢的新台幣,在十月之後,出現了一連串的貶值,甚至要逼近28兌1美元的關卡。就是因為新台幣不再像上半年一樣強勢,所以外資開始出現拋售潮,之前錢躲在股票市場,現在當然要賣股套現,換回美元啦!

【通貨膨脹速度加快】

至於為什麼新台幣會由升轉貶,外資又為什麼要急著換回美元呢?我想背後的原因不外乎美國聯準會Fed已經明確表態要縮表,以及在後年要進行升息的動作。不過大家可能會問,距離後年的升息還有很長一段時間,為什麼現在就要動手呢?我想答案應該就在通貨膨脹的速度,比大家預期地快。

不知道大家有沒有注意到,10/6紐西蘭央行已經率先升息一碼,原因就在於國內物價膨漲的速度太快,不得不提前升息。而這件事情不是只有發生在紐西蘭,在過去10年期間,全球印了太多太多的鈔票,惡性通膨如洪水般湧來,這可能是美國聯準會Fed事先沒有預料到的地方。

可是投鼠忌器,現在的經濟復甦力道,很可能禁不住連續升息的猛藥。所以通貨膨脹這件事看來是擋不住了,那麼就表示我們手上的錢會越來越薄,那該怎麼辦呢?理性的民眾或是投資人,當然會把資金停泊在實質資產上面,而最直接的莫過於房地產。

【房地產續漲的4個原因】

因為土地的稀有性,使得房地產具有保值的功能。另外,近年來為了反應節節高升的原物料成本,房價也逐步墊高。再加上都更以及危老改建,好地段原址重建之後,價格立馬翻了好幾番。還有一個原因是台商回流,廠辦、工業區土地都不夠使用,形成了住宅、商辦、廠辦都漲的架構。所以根據以上4個理由,房地產成了有錢人資金停泊的選項。

我們央行可能也是注意到了這一點,所以從9/28檔期之前,就已經放出風聲要打炒房,再到近期直接祭出第二戶寬限期取消,並且要求公股行庫針對第二戶放款利率要在1.6%以上等等措施,不過我個人認為宣誓效用比實質效用要大得多。

【影響價格的關鍵在供需】

因為在正常的經濟模型裡,會影響價格的因素在於「供需」。簡單地說只要供給大於需求就會價格下跌,需求大於供給就會價格上漲。央行雖然祭出一連串對於買方的種種限制,我個人的看法是只能延緩漲價的速度,而不會改變漲價的趨勢

也許你會說很多建商蓋了房子都沒有完全賣出去,表示供給其實大於需求。我會這樣看,或許建商在非精華區蓋了些沒有辦法完銷的物件,但不表示在熱門區也一樣,因為事實上在好的精華地段,物件不是惜售就是漲價。只不過現在房地產的熱區,已有漸潮南移的跡象。一來是因為台積電南部設廠的帶動,另一方面是中南部價格明顯漲幅落後。對於此一現象,給了我們一些投資上的方向,就是中南部建商的後續,可以好好觀察,例如:太子(2511)、興富發(2542)、皇普(2528)、京城(2524)……等,未來營收成長可期。祝大家不論是股市或是房市都操作順利唷。

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作者簡介:

從事金融證券業將近20年,合格證券分析師,現任仲英財富投資長、CMoney全曜財經顧問、財經主筆,並且是證基會、中正社區大學以及明星雲學苑講師,Yahoo理財專欄、商周財富網特約作者。

投資心法首重總體經濟的多空循環,並結合基本面選股與技術面操作;認為「擇機入市」才是股市投資的獲利法門。目前有2本著作:「相信我,你的錢賺不完」、「台股股民曆」。

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