〈報稅〉房地合一稅上路 新、舊制精打細算比一比！

今(2016)年房地合一稅上路，有房子的人要特別注意，因為過去賣房子要併入綜合所得稅申報，往往會造成不得不跟著「多繳稅」，但2016年起售屋所得與綜所稅分離課稅，多數售屋民眾仍以適用舊制申報較多，代書表示，新制基期為2014年以後取得不動產再出售者，無獲利或獲利不多者選擇新制較划算，要細算才會省稅。

民眾在新制實施後賣出房地或房屋使用權，有可能需要依照新制規定，申報及繳納個人房屋土地交易所得稅。李慶華表示，房地合一課稅條件為2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在二年以內的房屋、土地，於2016年1月1日以後出售者，除符合免申報條件外，不論盈虧，應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。

目前為止大部份售屋者仍以適用舊制(財產交易所得)申報居多；獲利高或土地比重高者也優先選擇適用舊制。

以稅率不同為例，新制在長期持有以及自住房屋條件上有免稅及優惠稅率，反觀舊制則與持有時間長短無關。

舉例來說，某甲2015年買入一戶新北市房地4000萬元(未拆分房地價格)，以5000萬元售出(房屋1500萬元、土地3500萬元，個人所得稅率適用30%)，土地漲價總數額為0。

若用舊制(2018年售出)來計算，某甲將支付的財產交易所得稅為90萬元；相反的，以新制(2016年售出)來計算，某甲在一年內售出，將支付交易所得稅為337.5萬元(45%稅率計算)，若兩年內出售，則需支付262.5萬元(35%稅率計算)。相較以舊制來申報可以省下約200萬元稅額，也因此自105年以來，都以舊制(財產交易所得)申請為大宗。

再以申報時間來看，舊制以民眾完成所有權移轉登記日的「隔年」併入綜合所得總額合併報稅；而新制則為完成所有權移轉登記日的次日起30日內申報納稅為基準。以相同案例計算，若某甲於2018年出售則適用舊制，並於2019年5月併同綜合所得稅申報即可。

若以新制來算，某甲於2016年5月1日登記完畢，則須於完成所有權移轉登記日的次日起30天內申報納稅，也就是2016年5月31日前完成。民眾務必注意新舊申報時間的不同，以免延誤產生罰鍰。

最後，「重購退稅」在土地增值稅方面規定「登記名義人」必須買賣皆為同一人，而房地合一稅「登記名義人」則可為同一人或配偶關係。認定雖放寬，但衡量登記名義人時，若為多屋族群，還要再多考慮「囤房稅」的問題。

舉例來說，某甲持有3戶住家用房屋都在台北市，他太太則有2戶住家用房屋亦在台北市，若再買1戶房屋，已無法再登記為自用住宅，如果登記在某甲太太名下，則持有房屋數已達3戶，就適用最高的3.6%稅率，如果登記在某甲名下，則因屬個人持有非自住房屋第1戶，就可適用較低的2.4%稅率，可省下部分房屋稅額。

房地合一 合建分售從寬課稅

此外，房地合一稅上路後，個人以自有房地與建商合建分售或合建分成，所比照營利事業課稅的門檻已經放寬。財政部同意，個人在新制施行後五年內，參與與建商等合建分售案件需達三件以上，才會被視為是營業行為，並按營利事業身分課徵房地合一獲利稅。

在財政部放寬個人與建商合建分售等建案售屋利得的課稅規定前，個人在五年內與建商合建分售或合建分成只限一件，第二件起即會被視為是營業行為，個人地主除需課徵所得稅之外，還要辦理營業登記並繳納營業稅與10%保留盈餘稅。

財政部指出，配合新制自今年1月1日上路，修正後的從寬規定，可以回溯自新制施行日起適用，以保障納稅人的權益。

整體來說，民眾出售前、開標後，如果不清楚到底是要依新制申報，還是要循舊制將出售房屋或使用權的交易所得併入年度個人綜合所得稅財產交易所得申報，可以到財政部北區國稅局(www.ntbna.gov.tw)「房地合一專區」，利用「自我檢查表」或房地移轉稅務試算專區的「線上試算稅額」服務，依所出售標的的取得原因，循序點選適用狀況，就可判斷究竟是要依新制還是舊制報繳所得稅。