地產:仲量聯行表示,大台北地區今年商辦大樓需求將創高,估租金年增2-3%

【財訊快報/劉居全報導】仲量聯行總經理趙正義今(2)日表示,目前租賃市場在新供給釋出上,需求仍集中為搬遷升級;投資市場依舊以自用型工業地產為主流。目前大台北地區商辦大樓需求約4.1萬坪,預估至今年底將達5萬坪,創新高。而比較麻煩的是,未來3年沒新供給,因此預估今年台北辦公室租金可望較去年底成長2-3%,明年可望年成長3-5%。

趙正義指出,第三季租賃需求延續上一季走強,特別是第三季有新大樓落成釋出,持續吸引有空間升級、或整合營運需求的企業租戶搬遷進駐。近幾季因租戶搬遷所釋出的單位,逐漸有新租戶進入。空間需求持續強勁,將第三季去化量帶到18,235坪;今年前三季淨去化總額來到41,560坪,直逼過往全年去化量最高值。在新釋出供給持續吸引原A辦或其他等級大樓的租戶外,第三季有租戶因併購進行辦公室統合;以及原租戶進行中大坪數增租。整體空置率方面,雖然敦北商業區有大樓釋出,但空間去化動能高,第三季其他商業區空置率連帶持續下降,令整體空置率較上季下降1.2個百分點,來到6.9%。其中信義區空置率下降至5.8%,非核心商業區更來到2.4%,接近滿租狀態。

因空置率逐漸降低,部分新大樓微幅調高租金,加上新落成大樓租約成交,雙雙將本季整體租金帶到每坪每月2,695元,年成長近2%,為2001年來的最高值。敦北商業區本季有新釋出大樓,為租金帶來成長動能,季成長達1.6%,來到每坪/月2,372元,為15年來最高值。免租期終止連續三季以來漲幅,因新供給提高誘因吸引租戶、空置率下降的房東又降低免租期,兩相交互影響,整體免租期較上季減少,來到每年0.8個月。

根據仲量聯行市調顯示,市郊區域廠辦大樓方面,南港已趨近滿租,科技租戶持續往內湖區域有空置的大樓進駐。故市郊區域整體平均空置率維持於3.5%,惟內湖本季空置下降0.3個百分點來到5.7%,其中西湖段亦接近飽和,空置率來到約1%。租金方面內湖區平均租金維持於每坪1,368元,南港則較前季微幅成長0.2%,來到每坪1,451元。多數大樓業主維持租金水平,令整體租金維持平盤,每坪1,413元。

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根據仲量聯行的全球市調指出,2018年上半年全球租賃市場表現意外出色,去化率較去年同期成長67%。全球經濟充滿諸多變數與風險,企業在營運支出上仍相對謹慎,新創產業支出與人力皆精簡化,帶動共享辦公室及開放式自由座席辦公型態崛起,因此今年至今,辦公室租賃需求主要來自金融、科技及商務中心業者。

其中亞太區域租賃需求成長約45%,遠遠超越美洲(14%)及歐洲(5%)。亞太整體空置率於第二季底降至6.7%,但預計今年底前會有大量供給釋出,空置率將於年底略為上升。台灣租賃趨勢將依循亞太整體狀況,供給量於2018年來到高峰;新釋出的大樓將吸引租戶搬遷。當先前的租賃單位不敷使用後,租戶便進行增租,部分租戶將注意力轉移到興建中的新供給。老舊大樓恐面臨租戶流失的隱憂,可望藉由重新裝修或大樓更新來吸引、留住租戶。

全球租金表現方面,第二季租金成長達3.6%;整體亞太區域租金則於年中趨緩至0.9%,預計今年供給全數釋出後,租金將面臨盤整。台北市辦公室新供給將於今年達到中短期內的峰值,而新供給普遍開價及成交皆較現有大樓高,故將持續為租金成長注入動能。今年租金成長可望較去年底成長2-3%。短期內需求仍將集中於金融、科技、網通、手遊業。商務中心等共享辦公室經營亦可望成為需求重心。目前仍有業者積極詢問中大型租賃空間,未來可望成為趨勢。除市區辦公室外,目前也有國內外企業積極尋找台灣區物流、生產用工業廠房或土地。