【地產專欄】張欣民：加強版房屋稅不只衝擊新豪宅

房地合一稅是今年干擾房市最大的不確定因素，預計會在明年實施，但是2014年7月1日以後完工的新成屋，當下就已經面臨到「加強版房屋稅」的衝擊。

在此新稅制之下受傷的不只是新豪宅，商辦、飯店、都更屋、地上權宅等都一併受害，地方政府無預警的調高房屋稅有沒有違法或是違憲，值得檢討，民眾今年在買新房子時，更要好好估算相關的稅費成本，才不會進退失據！

新屋房屋稅有感增加30倍！

去年雙北市、高雄市及宜蘭同時調整路段率、房屋構造單價成本，也就是市場上所稱的「加強版房屋稅」，造成2014年7月1日以後取得使用執照的建案都面臨房屋稅「有感」增加。

其中重災區又屬台北市，除每坪造價平均調高2.6倍外，還有豪宅稅與囤房稅的加乘衝擊，一度傳出部分新屋的房屋稅加重將近30倍，造成已購民眾不願交屋的糾紛。

高額房屋稅新豪宅首當其衝

最近市場上談論最多的就屬台北市松江商圈、南京商圈上陸續有新豪宅建案交屋，引發「加強版房屋稅」的熱烈討論。像是「松疆」、「頂高案」、「XX一號院」等都掃到這強烈颱風尾，不僅契稅倍數增加，未來房屋稅更是高得嚇人。

就以松江路上2014年7月1日後新完工的豪宅建案為例，因為建案之路段是坐落在松江路上最貴路段率270%，而且構造標準單價由之前的每平方公尺7,800元調高到18,650元，一下子就激增了2.4倍。

若是1戶130坪的自用住宅，其房屋稅也就由39.8萬暴增到95.1萬，交屋時的契稅，更是從199萬增加到475萬，真的令人咋舌。

不只房屋 土地稅也吃不消

這樣的交屋成本以及持有成本，恐怕都是出乎這些豪宅買家意料之外，由於這些精華地段的新豪宅面對如此高的持有成本，陸續已經有些建築業者及壽險公司表明不再推豪宅產品了，免得到時候賣不出去，成為扔不掉、甩不掉的燙手山芋！

因此有人形容新豪宅是「加強版房屋稅」的最大苦主，但實務上受傷的不僅僅新豪宅而已，像是大直美麗華商圈即將開幕的5星級飯店也遭殃，飯店業者原預估土地相關稅負約5,600萬元，新制房屋稅實施後，土地相關稅負試算後近2億元，讓業者大感吃不消，也嚴重斲斷業者的競爭力。

高額房屋稅讓都更更困難

商辦大樓如果是在2014年7月1日之後完工的，同樣也面對了契稅及房屋稅大幅增加的困境，這些成本該如何吸收或是轉嫁？都會影響業者的租金收益或是承租方的承租意願。

最後受影響的是政府極力鼓勵的都市更新與設定地上權之土地開發，都更在整合上已經非常困難了，一旦都更後，又要繳交高額的房屋稅，可能更會讓原屋主卻步。

至於地上權產品本來是擁有價格上的優勢，對經濟力較弱的民眾有較高的吸引力，可是在路段率及建造成本標準調高後，其要繳交的房屋稅，將來可能也會成為住戶不可承受之重！

房地合一使相關產品都遭殃

「加強版房屋稅」最初的構想也許是讓有錢人多繳些稅，讓豪宅炒作可以漸漸沉寂下去，但是這個震撼彈丟出後，卻是流彈四射，周邊不動產相關產品都跟著遭殃，這可能是政府部門始料未及的！