地價稅11月開徵！申報前必看節稅指南

地價稅開徵在即 擁有土地的人都該注意

每年 11 月，是地價稅開徵的時期。對許多人而言，這封稅單就像「被動支出」——土地沒賣、也沒出租，卻仍得每年繳錢。其實地價稅是地方政府依「公告地價」課徵的持有稅，只要名下有土地，不論上面是否有房子、是否出租，都有繳納義務。但少有人知道，這項稅制也蘊藏節稅空間。若能在規定期限內完成「自用住宅用地」申請，稅額立刻減為五分之一。很多人不是不想省，而是不知道「怎麼省」。

誰要繳錢？七種人都算納稅義務人

地價稅的納稅人並不僅限於「土地所有權人」。依《地價稅法》規定，以下七類人都需負擔繳稅義務：

1. 土地所有權人

2. 管理機關（公有土地）

3. 管理人（繼承未登記之土地）

4. 典權人

5. 承領人

6. 耕作權人

7. 受託人（信託土地）

若為共有土地，各共有人須依持分比例分攤稅額；若屬信託財產，則由受託人申報與繳納。只要有「實際控制土地」的權利，就不能忽略地價稅的責任。

2025 繳稅日曆：提早準備，避免年底卡關

2025 年地價稅自 11 月 1 日開徵，繳納期限至 11 月 30 日，因逢假日順延至 12 月 1 日止。
若逾期，每兩日加計 1% 滯納金，最高達 15%。建議提前兩週繳納，一方面避開年底銀行擁塞，另一方面也能確認是否符合「自用住宅稅率」資格，預留補件時間。

數位繳稅管道多元：

• 超商繳費：四大超商 kiosk（ibon、FamiPort 等），限額 3 萬元內。

• ATM／網銀：以金融卡即可繳稅。

• 行動支付（台灣 Pay 等）：掃描 QR Code 即時完成。

• 地方稅網路申報系統：自然人憑證或健保卡登入線上繳納。

• 長期約定轉帳：開徵前 2 個月設定好，隔年自動扣款最省事。

若名下土地多、稅額高，建議改用網路繳稅或轉帳方式，避免遺漏或重繳。

地價稅怎麼算？一張表看懂累進稅率

計算公式如下：
課稅地價 × 稅率 − 累進差額 = 應納稅額

各縣市的「累進起點地價」會不同，因此同樣土地價值，在不同地區可能稅差數千元，建議可向地方稅務局查詢最新公告數值。

不同用途、不同稅率 別忽略特別規定

不是所有土地都用同一稅率計算。若用途屬於特定類別，則可享「特別稅率」。

• 自用住宅、勞工宿舍、國民住宅：2‰

• 公共設施保留地： 6‰

• 工業用地、加油站、停車場：10‰

• 公有土地（基本稅率）：10‰

若同一筆土地同時有自住與出租部分，則僅能針對「自住範圍」申請優惠，其餘部分仍依一般稅率課徵。

實際案例：70 平方公尺土地要繳多少？

實例試算：一塊地差五倍稅

假設公告地價每平方公尺 1 萬元，土地面積 70 平方公尺，該市累進起點地價為 170 萬元。
課稅地價 = 70 萬元，適用第 1 級稅率 10‰，稅額為 7,000 元。
若符合自用住宅條件，稅率降為 2‰，稅額僅 1,400 元。一樣的土地，差距高達五倍。

自住房節稅術：2‰ 稅率省下五分之四

要享「自用住宅用地」優惠，需同時符合以下四大條件：

1. 戶籍設於該地。

2. 土地與房屋同屬一人或直系親屬。

3. 每戶限申請一處。

4. 都市土地面積不超過 300 平方公尺（非都市 700 平方公尺）。

若漏改戶籍或出租營業，將失去資格並被追補回一般稅率 10‰。

別只知道繳稅！八大提醒讓你不吃虧

1. 提早確認公告地價是否上調。

2. 用地若改作出租或營業，需重新申報。

3. 檢視土地分區是否影響稅率。

4. 若擁有多筆土地，可利用分持或信託規劃。

5. 關注地方自治條例變動。

6. 若逾期繳納，滯納金最高可達 15%。

7. 可利用網路查繳紀錄避免重繳。

8. 提早安排資金，年底別讓稅單壓力爆表。

稅不只是支出，而是資產配置的信號

地價稅看似例行公事，卻是檢視「資產效率」的重要指標。若土地閒置、利用率低，持有成本會年年上升；反之，若懂得運用自住房優惠、活化土地用途，就能在合法範圍內智慧節稅。稅不是不能省，而是要懂得「怎麼省」。能在制度內聰明操作的人，不僅省錢，更展現出對資產的真正掌控力。

（撰文者：永誠資產管理處 財顧團隊）

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