地主自地自建差臨門一腳 容獎資格險些保不住 勝輝3個月神救援 小基地危老案起死回生

作者：財訊雙週刊／陳雅玲、劉芳如

「當時僅差3個月，好不容易爭取到的危老資格眼看就要失效了，簡直焦急如焚！」位在台北市寸土寸金的超級蛋黃區，坐擁大安森林公園綠意，新生南路上的連排老透天，6棟住戶彼此間團結、目標一致地要翻新自己的家園。

沒想到，當地主齊心協力自地自建，找來建築師完成設計圖面，也如期拿到危老重建資格，順利搭上危老時程獎勵的末班車；但實際操作後，地主才意識到真正要蓋房子時，竟然遠比預期想像的複雜。

根據《財訊》雙週刊報導，目前正在預售的「恆美無界」，前身就是這一件歷經波折的危老案。所幸，當時地主主動找上勝輝機構，有賴建商及時神救援，在短短3個月內完成一切重建程序，不然這處位於稀有珍貴地段的重建案，一切只能從頭再來。

跳脫傳統合建角色 「專業」協助當地主的後盾

時間回推至2年前，勝輝臨危受命接到地主的請託。地主原本以為只要完成設計與申請流程就萬無一失，等到真正要執行時，才發現每一個細節都需要專業團隊協助。從拿到建築師設計圖面，要發包興建就是難題的開始，後續的建照申請、法規審查、施工檢討、工務規畫、銀行融資、施工監造以及掛照銷售等等環節，無不需要實務經驗與專業人士溝通討論。

當初決定接下這項任務，勝輝機構開發部副總經理陳崇聖不諱言，起初看到這個地段相當難得，但經過全面評估後，才驚覺這個危老案的資格，僅剩3個多月就逾期失效。

在這過程中，地主曾經申請展延一次，如果再次逾期則無法補件。陳崇聖表示，這對地主來說，如果案子沒有及時申報開工，不僅容積獎勵會減少，甚至先前投入的資金、人力與時間全部付諸流水，整個案子都要從頭再來；但對公司而言，本身就有現成專業團隊，「在時間緊迫之下，我們也拋開了傳統思惟，成為地主的後盾。」勝輝讓地主仍保有主導權，自己成為地主合作夥伴，提供專業技術服務，開啟了「地主主導，建商專業團隊協助」的全新合作模式。

而面對地主最在意的出錢或不出錢興建，勝輝也保持彈性空間配合地主的意願。一種是是「委託興建」，地主出資，建商提供專業服務；另一種是「合建」，即傳統的合建模式。這種彈性讓地主可以根據自身的資金狀況和風險承受能力，選擇適合的合作方式。對於有資金的地主，可以選擇委託興建，分回更多權益；對於資金不充裕的地主，則可選擇合建，由建商承擔資金壓力。

樂當小基地救星 開闢蛋黃區都更新紅海

事實上，勝輝過去深耕板橋、中永和地區，在地經營30餘年來，與地主傳統合建經驗豐富，近年來危老都更重建興起，很快成為地主相互介紹指名合作的建商，如今累積危老都更案達十餘件，也占了公司開發案源高達7成。

不過，陳崇聖觀察近年市場出現變化。傳統上，通常是地主提供土地，由建商主導，雙方透過危老協議制度或都市更新的權利變換來合作開發，最後建商再將完工的新屋交還地主。但隨著近年國際情勢動盪、金融市場波動、建築成本上升、缺工等多重因素交織下，地主與建商分配條件溝通期程愈拉愈長，甚至原有已談妥的合建條件備受考驗。

在這樣趨勢下，勝輝也逐漸調整與地主的合作模式，而「恆美無界」便是一例。

《財訊》雙週刊指出，「恆美無界」規畫地上14層、地下3層，共有85戶住家、1戶店面，格局規畫1~3房，目前進入預售銷售階段，也賣出了6成，在市場上有不錯回響，其基地即位於台北市中正區新生南路上，不僅鄰近大安森林公園，也有幸安國小、金華國中的明星學區，雖位置精華，但基地面積僅176坪，對於建商來說，實則施工難度提升、興建成本也會大幅提高。

不過小基地對勝輝來說不是難題，「老董事長時常訓勉我們『簡單工程不會輪到我們！』」陳崇聖表示，公司團隊經常接到高難度案子，加上我們的優勢即在於一條龍的經營，自家有建築師、營造廠、工務團隊能管控成本，甚至在每一件整合案，都盡力做到同一組人陪地主到最後交屋，不僅能建立深厚情感也是全權負責。「對我們來說，基地大小不是重點，對地主承諾更為重要！」

陳崇聖分享，手上很多案其實都是「回頭客」，合作過的地主再介紹朋友或是自己的其他土地有開發需求，像是板橋「海山花園」興建到一半，就有地主主動告知對面有土地，要求協助整合，以及在近年接過最小的危老案，位在台北市東區微風百貨旁、僅58坪，當中就有地主委託10幾坪土地，基地雖小，但地點精華，當時也創出銷售佳績。

「公開、透明」是成案關鍵 看好地主主導成趨勢

對經營危老都更，勝輝著重在雙北精華地段，能夠取得地主信任，其中關鍵

在於「沒有私約、沒有暗盤」，長期在第一線整合的陳崇聖說，地主要的就是「公開、透明」，近期我們甚至兩個案子簽的合約都是一模一樣的。

另一方面是「先符合地主需求，而不是考慮好不好賣，」每一案都先了解地主需要的坪數，甚至讓地主深度參與，諸如建築外觀、公設配置等等。陳崇聖更說，公司雖有許多實績，但沒有公版，每一件設計規畫都是全新的開始。

其實隨著危老都更推動愈趨成熟，資訊不再像過往封閉，年輕一代地主開始握有談判權，不再被動等待，而是主動參與，甚至考取「都市更新推動師」或「危老推動師」等專業證照，展現對重建議題的高度關注與投入。

陳崇聖向《財訊》雙週刊表示，他相信，未來會有愈來愈多的地主，透過左鄰右舍之間對重建新家的共同期待，主動完成整合、共識建立、選屋分配等程序，不再完全依賴建商主導。這樣的方式讓整個過程更加透明、更公開、更有參與感，也能減少過往常見的合作比例爭議或鄰里間因條件不同而產生的猜忌與對立。

而隨著資訊透明化和地主專業知識的提升，市場正逐漸走向地主主導的模式，建商跳脫傳統角色，勝輝則憑藉在地深耕超過35年的房地產實戰經驗，在新趨勢下，順應市場變化延伸出多元模式，樂於成為地主的夥伴之一，把每件案子都以區域地標來打造，用作品來說話。……（更多精彩內容，詳見《財訊》雙週刊）

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