土地丟出來就成交?顏炳立:只有清楚魚性的人才知道辛苦

顏炳立指出,下半年房價不會因為疫情終止後就往上走,正如玉蘭花的行情不可能賣到玫瑰花價格。(攝影/葉佳華)

在資金泛濫支撐下,土地市場邁向長多。戴德梁行2日舉行今年第2季房市發布會,總經理顏炳立認為,在建商備麵粉等風之下,土地市場確實表現不錯,但搶進土地不追價,市場沒有好到「丟出來就成交」的地步。

土地丟出來就成交?顏炳立:練肖話啦!

事實上,今年上半年以來土地市場絲毫不受疫情影響,土地交易持續開紅盤。根據戴德梁行統計,今年上半年土地交易金額達1628億元。對此,顏炳立認為1628億這個數字至少還要再加10~20%,原因是還有一些非上市櫃公司未揭露、私下交易的案子沒有加進去,實際交易預估金額約落在1700~1800億元左右。

顏炳立對於「土地有多熱、有多撐、一出來就賣掉」的說法不以為然,他巧妙地比喻,「一個3歲的小孩可以釣到魚,大家鼓掌讚神童,但那不是神童!而是那個魚池的魚都不會跑、然後餓了3天,小孩子隨便用米飯粒做餌就釣到了。為什麼會這樣?就是因為飢渴。」

顏炳立說,工業土地沒有想像中的火熱,雖然確實有台商回台、也促成成交量,但是沒有到「饑渴」的地步,「丟出來就成交?練肖話啦!」只有清楚魚性的人才知道原來賣土地是有多辛苦,「很多土地成交的背後一定有它的需求跟故事,而不是看到量就說有多熱。」

顏炳立觀察,疫情讓房市春天充滿期待,低接投資力道增強,但是沒有看到賤賣物件,「假設市價是100塊,賣方頂多會讓10塊而已,真正要買的人,殺價下去就是6、7成,買家要的是低接!」他強調,飯店不是沒有人要,只是現在價格不對。

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下半年房價沒有大漲的本錢

針對2020年的住宅市場,顏炳立說,疫情衝擊影響不大,只要疫情不影響到生命,自用買盤還是會進場購屋,只是短暫延緩買房,「若是帶著口罩去,能夠買到便宜貨,冒著生命危險都要去!」

他指出,房市就如橡皮筋,拉的越後面反彈力道就越大,但是既然房價沒有大跌,就不會有大反彈,僅有先前降租的商用產品將迎來報復性反彈,房市買氣逐漸恢復元氣。

顏炳立強調,貓的市場不會有老虎的雄風,價錢並不會因為疫情終止後就往上走,正如玉蘭花的行情不可能賣到玫瑰花價格,這個趨勢不會改變,真相是「量增、價格溫、落底盤整」,僅是盤整而已。

「中古屋被預售新屋價打到腿軟」仍是趨勢

顏炳立說,中古屋被預售新屋價打到腿軟的趨勢將會持續。他舉例,這一區房子裡面有屋齡17年的房子,當初蓋得不錯、曾經賣到一坪120萬的歷史價格,如今旁邊新推的預售案開價130、150萬,成交價落在110~120萬,「當你新貨賣一坪110餘萬,你怎麼可以告訴我17年的房子要賣120萬?」

他認為,假設17年的舊房子還在開一坪120萬的話,恐怕沒有人會鳥你,仍有不少賣家持有成本低、有本錢堅持,苦等有緣人上門。因此這個市場還是將停留在很嚴重的價格倒掛,且還會持續下去。

只不過,有一種特殊情況是黃金地段,「蛋黃區的舊房子依然有人要」,這也說明了地段因素能占房價高低的7成、環境占2成,屋齡則僅占1成,蛋黃區產品仍有成交溫度。

顏炳立指出,只要利息不漲,房市就不崩,現階段利息負擔低於房租負擔,自用剛性該進場了,但投資還是要「戒急用忍」,因為投資3年後房價仍是不動,現在是自用剛性市場當道。

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