囤房稅2.0大解析 首年申報 省稅金爭分奪秒

前言：今年5月開徵的房屋稅，是囤房稅2.0去年7月上路以來首度申報，由於稅率計算基準、稅率和對住家用自住房屋符合要件，都和過往不同，且申報人依規定須在3月24日前辦妥相關申請，否則今年無法適用，為此本報特別製作房屋稅報稅專題，讓民眾合理納稅、開心省錢。

「3月不設籍，5月哭無錢」。《房屋稅條例》修正（囤房稅2.0）去（2024）年7月上路後，今（2025）年5月首度申報，針對住家用自住房屋最重要的改變是–須在今年3月24日前設立戶籍；名下如有逾三戶免稅房屋，也須在3月24日前選定免稅的三戶。

台北市稅捐處提醒三大族群注意，一是先前已申請自住房屋，但尚未設立戶籍登記者；二是去年7月1日後才取得房屋者；三是自然人持有住家用房屋且符合免徵標準全國累計超過三戶者，都要把握3月24日這個「D-day」。

囤房稅2.0採「全國歸戶、全數累進」，即對房屋所有人非自住住家用房屋進行全國歸戶，除特定房屋適用較低稅率之外，針對持有多戶且未作有效使用者，法定稅率將從自原本的1.5％至3.6％調高為2％到4.8％。

其中，民眾及配偶名下僅一戶自住房屋（即全國單一自住），如果符合排富條款（即房屋現值低於豪宅標準），房屋稅率可自1.2％降至1％；至於住家用自住房屋以三戶為限，第四戶起就必須依各地的囤房稅課徵較高稅率。

財政部提醒民眾，不論是全國單一自住或是住家用自住房屋，除了本人、配偶、未成年子女全國合計三戶以內，且要符合房屋沒有出租或供營業，是供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且應於該屋辦竣戶籍登記。

其中戶籍登記因為是新增要件，國稅局表示，民眾名下房屋如符合自住住家用要件，納稅義務人應於房屋稅開徵40日（3月22日，今年遇假日延至24日）前辦妥，並向房屋所在地稽徵機關申報按自住住家用稅率課徵房屋稅。

沒有設籍對稅金的影響會有多大？舉例來說，如果民眾名下共有三戶房子在新北市，如果按住家用自住房屋計稅，這三戶的稅率都是1.2％，若未設籍、不符住家用自住標準，以新北市為例，三～四戶的稅率是3.8％，等於逾3倍之多。

北市稅處則設算，若房屋於3月24日前未辦竣戶籍登記，改按其他住家用稅率課徵房屋稅（台北市稅率為3.2％至4.8％)，稅額至少會增加1.67倍以上，且逾期登記者，5月時收到稅單就一切都來不及，明年才能回復自住稅率。

財政部表示，辦理戶籍登記的對象，限定為本人或其配偶、直系親屬，例如夫妻如名下有三房，可以夫、妻各設籍在一房，公婆、岳父母和子女也都符合設籍資格，「阿公、阿嬤要設籍也可以」。

手中有多間「老小宅」的民眾也要格外注意。過去房屋只要現值低於10萬元即為免稅房屋，但囤房稅2.0新設了自然人名下免稅屋全國限三戶的限制，超過限額的屋主要選擇哪三間適用免稅，也必須在3月24日前擇定。

財政部表示，民眾如果沒有自行擇定，原則上今年因為是囤房稅上路首年，財政部會優先以房屋稅額最高的三戶為免稅屋；但這個順序擇定後，如果之後民眾又買了稅額更高的免稅屋，就必須自行變更免稅屋的適用範圍。還有一種情況，是民眾名下如果有二戶免稅屋和二戶應稅的住家用自住房屋，但僅有辦法在二處設籍，這時即應選擇設籍在二戶應稅房屋，以符合住宅用自住房屋的規定，這樣就算其實名下共有四房，仍不會被課徵到囤房稅。

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