嘉義房市 進盤整期 嘉義市剛需仍在
2025年嘉義市房市在歷經政府信用管制、貸款成數下調與高房價等多重壓力下，市場買氣明顯降溫，整體成交量較去年同期下滑約6成。不過，在生活機能成熟區與總價門檻相對親民的支撐下，中古大樓仍是市場主力產品，價格回落至2023年水準，顯示房市雖然進入盤整期，但整體結構仍具韌性。
台慶不動產嘉義檜意林森加盟店東江智玄表示，嘉義市中古大樓平均單價在每坪20萬元以內，三房含車位總價約700萬至800萬元，屋況佳、地段成熟的物件成交速度仍快，議價空間約5至10％。現金購屋族群明顯增加，以科技業、製造業主管與返鄉置產族為主力；首購族因貸款不易核准、購屋門檻提高而多採觀望態度。
目前嘉義房市呈現「東熱西穩」格局。東區新建案集中於吳鳳北路沿線，預售單價達每坪50萬至57萬元，主要吸引學區與商圈周邊自住族與投資客進場；西區以成熟生活圈為主，包括好市多、嘉北車站及鐵路高架化沿線等建設題材帶動，中古大樓每坪單價約18萬至23萬元，屋齡多介於20至30年之間，成自住與換屋族首選。
江智玄指出，限貸令上路後，銀行核貸成數普遍降至6成，成交週期從1.5個月拉長到三至四個月，但市場並未出現明顯價格鬆動。「限貸令讓買氣萎縮約6成，但台積電效應仍吸引工程師現金購屋族撐盤」，顯示嘉義房市雖然進入冷靜期，但剛性需求仍在。
展望後市，江智玄說，嘉義房市的中長期利多逐步發酵，包括嘉義科學園區與台積電設廠議題，預期帶動外來人口移入與就業機會；鐵路高架化工程預計2029年完工，沿線地段土地價值可望顯著提升；另有故宮南院、IKEA、華泰Outlet等大型建設陸續進駐，生活機能與觀光發展潛力兼具。
相對而言，市場短期仍受三大利空牽制：一為第七波信用管制導致銀行鑑價偏低；二為貸款審核嚴格、核貸比下降；三為預售市場高價僵固，抑制首購族進場。整體市場短期以盤整為主，但未出現明顯價格下修跡象。
江智玄建議，自住族不妨把握盤整期議價空間大，選擇生活機能成熟區域進場；首購族則可鎖定屋齡25至30年、總價800萬元內的中古大樓；投資族應聚焦北區及鐵路高架化沿線地段，採中長期持有策略；資產配置者則以租金收益率與交通節點潛力為主要考量。
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