商用不動產今年交易額達1501億元 這三巨頭投資桃園逾170億元

商仲第一太平戴維斯統計，2025 年大型商用不動產交易達 1501 億元，雖較去年同期減少 8%，其中企業在桃園的投資仍居首位，2025 年中台達電 (2308-TW)、日月光 (3711-TW) 及和碩 (4938-TW) 在桃園投資超過 170 億元，大力推升桃園交易居全台冠。

買方方面，科技業全年投入 613 億元，連續三年成為最大買方，偏好既有廠房或新建廠辦以快速投產。

第一太平戴維斯指出，2025 年大型商用不動產交易達 1501 億元，仍在十年均線的 1306 億元以上，受到年初川普關稅衝擊有限；而土地交易方面 (大型土地與地上權)，由於第七波選擇性信用管制衝擊，全年土地交易僅 1592 億元，年減 34%。整體而言，2025 年商用不動產交易延續去年動能，與土地市場呈分歧的局面。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，展望 2026 年，全球 AI 產業熱度不減，主計處預估在外銷訂單拉升下，明年經濟成長率將達 3.54%，預期明年商用不動產市場將會延續今年走勢，半導體、電子零組件等出口強勁產業將持續擴大在台灣生產量能。科技產業群聚性、建物規格、電力供給將成為科技業評估重點，新竹與台南的科學園區與周邊產業園區，是科技業拓點的優先選項。

同時，在不動產投資方面，由於市區不動產投報率仍未提升，考量資金成本下，投資型買方投入商用不動產意願低，自用投資人仍是市場主力，賣方價格保持彈性才有機會成交。另外，保險業今年動能相對薄弱，壓抑的投資動能有機會於明年釋放，隨著電商及科技業對於專業現代化倉儲服務的需求提升，大型物流中心和倉庫因為有穩定租金收益且仍具未來發展潛力，將是保險業積極評估的目標。

全台 2025 年商用不動產交易中，廠房交易延續去年的強勁需求，今年交易金額為 623 億元，占整體商用不動產比重約 42%，交易規模更為歷年來的第二高。科技業為最大買家，其中以半導體業貢獻半數，其次為電子零組件業，兩大產業皆為今年出口表現最亮眼的產業。觀察近兩年積極擴廠的半導體業，包括日月光投控集團和台灣美光等中、美兩大半導體大廠，日月光投控集團購置金額達 250 億元，集團旗下的日月光半導體與矽品積極擴廠，矽品投入高達 70 億元於台灣中部擴廠，日月光半導體今年分別以 65 億元及 42.3 億元購置南科高雄園區及中壢產業園區的廠房。台灣美光則是持續深化在台布局，去年購置台南產業園區廠房後，今年再以 30.5 億購置中科后里園區廠房，累積近兩年交易總額達 123.8 億元。

辦公室交易規模排名第二，總金額為 291 億元，占比 19%，購置動能較去年小幅回升，最大筆交易為陽明海運以 112.2 億元購買南港的華固中央置地全棟辦公樓，是近年最大宗自用辦公總部購置案，另外統一超 (2912-TW)、創新宇宙及美好證券則分別於今年購置內湖 V-Park 的 B、C 兩棟，交易總金額為 81.6 億元。零售不動產則排名第三，交易總金額為 272 億，主要交易包括竹北豐生活購物中心的預售買賣案，以及樂富一號 REITs 購買台茂部分產權，分別貢獻 162.6 億及 77.4 億元。

買方方面，科技業全年投入 613 億元，連續三年成為最大買方，偏好既有廠房或新建廠辦以快速投產。進一步觀察今年科技業購置工業不動產交易中，有 8 成都集中在科學園區或產業園區內，顯示有完整基礎設施的工業園區能降低自行建置基礎設施的成本、加速建廠時程並減低不確定性，仍最受產業青睞，特別是 AI 發展熱潮下，電力供應強度與穩定度將成買方評估重點。

土地市場方面，全年土地及地上權交易金額為 1,592 億元，年減 34%。建商購地動能受房市政策緊縮所影響，於今年第一季大舉購入 527 億的土地庫存後，後三季購地動能逐季下滑，累積全年交易金額僅達 962 億元，年減達 42%，由於貸款不易，過往積極購置市區老舊商用不動產已獲取精華區土地的動能也降低。

雖然建商購地上縮手，但看好軌道經濟的發展潛力，多家建商透過結盟合作參與大型捷運聯開或公辦都更等開發案，包括高雄捷運、新北捷運等，其中投資金額最高的 Y7 新北十四張捷運聯開案，由宏匯集團、愛山林、甲山林合組的環宇上城公司得標，預計投資 985 億元開發 14.3 公頃之基地，興建住宅、辦公和商場等複合式建築。

今年保險業的不動產投資最低投報率雖降低至 2.545%，然土地及商用不動產的投資金額反而較去年減少，全年投資總額僅 166 億元，年減 45.2%。其中土地占比較高，包括國泰人壽與元大人壽都以購置土地為主，購置商用不動產的台灣產物保險與台灣人壽，則是因應自用辦公室需求。

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