名家論壇》徐佳馨/股災房市的連結

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▲每次股災,「賣屋救股」的議題總是不會缺席。(示意圖/取自pixabay)
▲每次股災,「賣屋救股」的議題總是不會缺席。(示意圖/取自pixabay)

台股12日寫下史上最大跌點,盤中一度跌掉1417點,雖然午盤跌幅收斂,不過終場仍重挫680點,人踩人的結果下,成交量達7727億元,也刷新天量紀錄。

然後,就有記者就打來問,這時會不會有「賣屋救股」斷頭潮。

「賣房子沒那麼快,過戶也要時間,賣房救股一直以來都是假議題。」我說。

每次只要股災,這個問題總不缺席;推敲其中,不僅是大家對長久以來,台灣股市與房市高連動的既定印象,同時也是民間對房價下修的期待。

很遺憾,由於不論委託銷售簽約的前期作業,僅過戶完成就需要30-45天,讓房地產本身具有交易、變現時間長的特性,價格呈現相對緩慢;縱然有投資人融資過度,遇到股災輸光身家想賣屋,除非他個人另有其他管道將房屋抵押變現,不然賣屋不僅緩不濟急,還不切實際。

另一個很多人沒想到的是,實價登錄後,價格透明少了資訊不對等的空間,就算股市不好,買方想出「芭樂價」迫使賣方買單,可是所有賣方心中還是有一個理想價,很難因為短期大環境負面因素讓價。除非出現較長期的系統性危機,抑或是對於房產本身財產價值的減損,例如地震、兩岸關係更為緊張等天災人禍個別利空事件發酵,促使房價暴跌的推理,只會越來越是個傳說。

在這前提下,要討論這次股災是否影響房市,首先得談談股災本身。

這一次股災主要來自疫情可能失控的恐慌,加上股市已經從去年低點8523點來到今年的17709點,過程中不見大幅修正,至於日後如何,關鍵在於本次疫情控制狀況,以及因為疫情發展,中長期是否影響到產業基本面,衝擊到多數公司的營運狀況。

從目前來看,各公司多數仍在訂單產線滿載,營運績效亮眼的情境,企業賺錢也緩解了就業問題;其次,雖有升息討論,卻無具體時程表,且即使升息,幅度與速度也不至於對房貸戶產生過大壓力,更不會發生繳不出貸款拋售,就算真繳不出貸款,以目前成屋市場熱度,只要願意略低於市價,多數能順利出場,下車之後又是一條好漢。

換言之,股災影響投資人財富,卻未擊潰投資人信心,這一點從次日台股交易沒有大跌可以略窺一二,也顯示這種個別衝擊,只要產業基本面沒有出現改變,加上仍是低利、游資多的環境,星星之火很難演出野火燎原的戲碼。

當然,股市不好多少會有些影響。

有一點無論信心或是購屋預算的改變,只是並非通案,甚至不過曇花一現。

從過去經驗,第一線的市場最直接的影響是一些市場上想趁著股市大行情多賺點現金的準買方,因為遇到股災時造成財富減少而延後購屋腳步;同時間,也有看壞股市的置產型買方,將部分資金轉進房產進行避險配置;整體來說,對成交量的衝擊是有的,可是短期利空終究會平靜,交易價量又會回歸以當時經濟趨勢為主的軌道上。

人禍型衝擊總以駭人之姿出場,在場上的你我,也得需要一段時間,看看這衝擊虛實,再就訊息與市場反應做出判斷和決策,蒙著眼睛耳朵只想順著感覺走,怎知上天有沒有預留伏筆。

股市和房市之間的連結,在反應速度上很難和人與人之間的連結相比;但我們知道,結局是悲是喜,取決在紀律,而紀律的關鍵,就在自己。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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